東北網8月10日電 從事了18年的土地管理，說起黑龍江省哈大齊工業走廊建設，鄒玉川自然離不開土地。
參加了我國最早的工業園區建設，鄒玉川說，無論是經驗還是教訓，土地都是繞不開的話題。
記者：在哈大齊工業走廊建設初期，土地可以說是最原始的資源，怎麼利用這個資源？土地在建設中能起到什麼作用？
鄒玉川：根據全國不少園區的建設，土地除了載體以外，在建設初期是初始的推動力，可以把土地作為資產、資本來處理。『哈大齊』也不例外。
我初步了解了『哈大齊』三個城市工業用地的地價：1平方米不到100元。工業用地如果投入運行，這100平方公裡就是100個億，那麼862平方公裡就是上千億，這是按照現在還沒有起步時計算的經濟總量、資產總量。影響地價的因素很復雜，聽說『哈大齊』已有270多個項目在談，如果這些項目開始簽約，這個走廊的地價再昇多少、這個資產總量值多少現在不敢肯定。既然是這麼大一塊資產，我們一定要把它運用好。
記者：土地作為資產在投入過程中怎麼去實現呢？
鄒玉川：按照我們國家的法律規定，國家建設用地是國有資產，國家依照法律授權縣以上地方政府管理，將所有權與使用權分離的時候，對國有土地使用權進入市場就形成了一個高度壟斷。另一方面就是受讓者必須按照土地規劃去使用和經營土地。土地市場的壟斷行為使政府有條件、有目的、有選擇地去尋求、獲取不同的土地收益。一是通過一次性批租，收取高額地價，比如現在規定商業、旅游、房地產都必須招標、拍賣、掛牌。第二種途徑就是要通過年租去實現。根據『哈大齊』的報告還可以分紅。實際上就是分到我們的地租和級差地租。從投資者的角度看，他們通過競爭取得土地使用權後，在土地開發、利用、經營中去獲取最大的收益，沒有他的收益，政府的收益也實現不了。這兩個收益湊在一起，大家都受益了。年租法律有規定，估計在全國普遍推行阻力不小，因為年租再高，它也趕不上40年、50年捆起來的數額大。『哈大齊』的文件裡面提到了第三種方式，就是入股。我比較贊成，入股比較公平，入股就是把你的地價作為資本金注入企業，在企業裡頭佔有一定的股份，實際上從你入股的這份地價當中，將來級差地租昇值的時候，你能分回一部分。入股有一個問題，就是我們國有股的持股的主體一定要明確。土地資本的特殊性，決定在開發地區范圍內參與者必須追求利潤的最大化，政府的收益，投資者的利益，都是投入這塊土地上的資本增值。
講這番話的意思，就是為了使在『哈大齊』開發過程中，事先有一個土地資產資本的觀念，不至於盲目地壓價，零售去招商，政府要有條件、有目的、有選擇去收取不同的土地收益。比如說有的項目科技含金量很高，後勁很大，用地量也不多，我們讓一些地價，甚至於說給他一塊地，為了後面更大的收益。問題的關鍵是我們要讓得、免得清楚。
記者：怎麼樣體現土地效益的最大化呢？
鄒玉川：根據各地經驗，體現土地收益最大化，第一就是要看在土地上的投資密度，也就是單位面積上引入的投資總額是多少。現在做得好的地方，工業用地大概投入每平方公裡80到100個億，蘇州現在一般項目5萬美金，投資密度越高，產出就越大，當然土地利益就會越大。第二要看土地的產出率，也就是單位面積上創造的產值，現在做得好的工業用地大概每平方公裡將近200個億的產值。第三個指標就是看土地投入使用後產出的效益，也就是說單位面積上所獲得的財稅收入和企業所得的利潤，這兩塊都叫效益。第四就是我國目前特殊情況下，還要看就業率。因為現在的就業問題是我們的社會問題之一，這個因素要考慮。『哈大齊』在制定政策、做規劃考慮用地結構的時候，應該把這些因素都考慮進去。如果我們有了這些概念，就可以避免盲目性，使土地布局結構、用途的選擇更加合理。
記者：在征用土地的問題上，還有節約利用和農民安置的問題，這方面『哈大齊』應注意哪些問題？
鄒玉川：我們國家對土地問題非常重視，提出保護耕地，集約節約利用土地。7年間我國耕地減少了1億畝，這樣減下去是會出問題的。當然經濟要發展，必然要佔用一些土地。『哈大齊』裡頭也規劃了一部分耕地，但絕不能粗放、低效的利用，更不能浪費和荒蕪。
關於農民安置問題，在一些發達地區、城市郊區，雖然按標准補償了農民，但還發生拒不交地的事件。其中一個主要原因就是政府對農民的支持能力與征地搬遷農民損失不平衡，所以說支持能力與征地補償的范圍要廣，就業、保險或多給一些回遷面積讓其出租等，這些都是支持能力。我算了一下，哈爾濱就起步區還有40.8平方公裡的農用土地，今後在利用這部分土地的時候，一定要考慮對農民的支持能力，特別是城鎮郊區，農用地收益大，農民搬遷離開後，他們的生活水平往往會下降。
記者：您上面講的幾個問題在『哈大齊』中該如何落實呢？
鄒玉川：我想最關鍵的是做好土地利用規劃和城市建設規劃以及分區的詳細規劃。上海地鐵總站的規劃剛一出來，總站出口的一塊土地地價馬上上昇了70倍，規劃對土地資產形成太重要了。
為什麼做規劃這麼重要呢？因為土地昇值的顯現是滯後的，所以這一點往往被人們忽視。所以，『哈大齊』把未來用地的布局定好，產業方向定好，甚至項目的安排都做好，我們這塊土地的效益會更加充分地體現出來，類似的規劃,蘇州工業園區做得比較好。
