東北網11月20日電 目前哈爾濱市區成立業主委員會的居民小區只有300多家，佔全市業主總數的5%左右。與居民自身需求極不吻合，也與國家有關法規要求存在很大差距。

　　關鍵詞 業主自治

　　業主自治是當前我國居民實行自我管理的最現代方式。自上世紀90年代以來，由全體業主組成的業主大會就是一個物業管理區域的業主自治組織；通過業主大會選舉產生業主委員會是業主大會的執行機構，它代表全體業主對物業履行自治管理職責。2003年9月由國務院頒布實施的《物業管理條例》更是賦予了業主多項權利，對規范物業管理活動、維護業主和物業管理企業的合法權益、改善人民群眾的生活和工作環境提供了政策法律依據。

　　11月2日晚上，哈爾濱市南崗區『文府嘉園』居民小區正在召開業主大會，幾十位業主圍繞著小區的物業管理和房屋的產權問題展開熱烈的討論。

　　業主委員會負責人張先生手裡拿著兩枚公章對記者說，這個小區的業主委員會是今年9月28日成立的，當時是因為小區的物業管理不盡如人意，居民們要組織起來維護自身的權益；後來在與小區物業公司交涉的過程中，發現這個小區的開發商存在超面積開發等違規行為，這些違規行為致使房屋的權屬性質不清，居民無法辦理房產證，直接影響了居民的權益。為此，業主委員會打算通過法律渠道維護自己的利益，向有關部門討個說法。張先生說，在沒有成立業主委員會之前他們做這些事情心裡還有些沒底兒，怕『名不正言不順』，現在有了業主委員會這個合法的組織，他們可以理直氣壯地為居民說話了。

　　據哈爾濱市房產住宅部門有關人士介紹，目前像『文府嘉園』這樣成立業主委員會，並能夠自發組織起來維護居民權益的居民小區在哈爾濱市的住宅小區中所佔的比例非常低。由於種種原因，小區業主還遠遠沒有達到有關法律法規要求的自治之路。

　　業主自治，居民知道多少？

　　民主自治意識和經驗缺失

　　『業主委員會？知道這件事，但我們小區沒有成立！』記者在哈市一些居民小區，聽到多數居民這樣的說法。在許多居民看來，小區管理的好壞，是政府有關部門的事兒，與自己如何行使權力沒有太多關系。

　　哈市香坊區一個2002年建成的居民小區，開始入住時是房產開發公司留下來的人員進行物業管理，由於供熱、用水等問題使居民與物業公司紛爭不斷。後來這家物業公司退出了這個小區，由哈市物業供熱集團下屬的一家公司接手了這個小區的物業管理，小區居民告訴記者，後來業主委員會成立了，卻是物業公司操縱的，這個所謂的『業主委員會』沒有開展過任何工作。後來房產部門委派的物業公司到來後，居民們幾次想組織成立業主委員會，都沒有達成共識。

　　據哈市房產部門的有關人士介紹，業主自治存在重重困難，這其中的原因，除了現行的物業管理行政法規中有關業主大會選舉的規則和程序有些籠統和模糊外，還與業主自身的民主自治意識和經驗缺失有直接關系，一旦政府行政主管部門沒有具體的指導和監督，業主本應享有的選舉與罷免業主委員會的權利則無法得到保護，業主自治也就陷入困境。

　　哈市房產部門統計，目前哈爾濱市區成立業主委員會的居民小區只有300多家，佔全市業主總數的5%左右。業主實現自治的情況與居民自身的需求極不吻合，也與國家有關法規的要求存在很大差距。業內人士指出，出現這種情況的原因，與廣大居民對業主自治的知識、常識及其相關的法律法規缺乏了解有直接關系。這方面的工作，一是需要有關政府部門去向市民宣傳、講解這方面的有關政策和常識，同時也需要居民自己增強這方面的意識，從維護自身權益的角度出發，在實踐中學會自治。

　　業主自治障礙有多少？

　　一些物業管理企業『來路不明』

　　近幾年來，各地業主與物業管理企業之間糾紛不斷。這種狀況反映了業主在實現自治過程中遇到的種種障礙。據哈市房產住宅部門工作人員介紹，造成這種障礙的原因有來自物業管理企業方面的，也有來自業主本身的。

　　家住哈市南崗區花園街的一位居民劉先生對記者說，他所居住的這個小區居民對物業公司的服務不滿意不願繳納物業費，而物業公司則因為收費不到位總在服務上『打折扣』。去年小區成立了業主委員會，想『炒掉』現在的物業公司，可物業公司卻一口咬住小區居民欠繳物業管理費，不肯退出。

　　另一種情況是，接手小區物業管理的企業雖然與開發商沒有關系，但卻是原房產部門下屬的物業管理企業，這些企業最大的問題就是體制落後，難以為居民提供滿意的管理與服務。

　　據哈市從事房產法律法規工作的律師高慶先認為，上面兩種情況都屬於物業管理企業『來路不明』，這在一些居民區造成的糾紛非常普遍。不管物業公司是否與開發公司是『一家的』，還是『公派』的，都不是業主自己選擇的，在日常的物業管理工作中，無法履行正常企業與消費者之間的契約關系。

　　據業內人士介紹，還有一種情況，就是成立了業主組織的居民小區，但由於業主委員會的組建程序、內容等不符合有關規范，在實際操作中無法履行自身的職責。房產部門向記者介紹了哈市一個業主自治不成熟的『非常典型』案例：這個小區先是組建起了業主委員會，但在與物業公司交涉的過程中，沒有取得讓部分業主滿意的結果，另一部分業主又自行成立了一個業主委員會，這樣在同一個小區內就出現了兩個業主組織，兩個『委員會』互相不服，形成了業主與物業公司之間、業主與業主之間三者的矛盾，小區的物業管理長期處於無序狀態。

　　業主自治，路該怎麼走？

　　改變物業管理企業『先入為主』

　　業主自治過程出現的問題，已經成為一個令人關注的社會問題，這些現象和問題已經引起有關各方的重視。哈市房產部門的有關人士認為，業主自治關系到城市居民實現自我管理和調解的重要措施，它也是構建和諧社會的一項重要內容。

　　哈市房產管理部門方面表示，今後將盡最大努力在新建的居民小區先成立業主委員會，然後由業主組織聘請物業管理企業的局面，改變物業管理企業『先入為主』的情況。這也是防止物業管理紛爭惡性循環的一個重要步驟。

　　哈爾濱師范大學的李教授說，城市居民通過民主的方式實行自我管理，是一個嶄新的課題。目前哈市居民缺乏業主自治的意識，與城市發展歷史、社會狀況密切相關。居民住宅在建國後相當長的時間裡都是『公產』，是一種福利，連同房屋的管理，是單位的『福利』，或者是房產管理部門的職責。居民雖然是房屋的居住者，但不是房屋的真正主人，所以房屋及其公共部位的管理與居民自己無關。許多居民就是在這種體制環境下習慣了被動的管理和等來的服務，當房屋的產權發生變化，自己成為房屋的真正主人後，多數居民還停留在等待被動接受管理和服務的狀態。這是許多居民不能實現業主自治的一個重要原因。

　　因此，李教授建議，有關部門應當通過各種渠道大力宣傳國家在業主自治方面的有關精神和舉措，對廣大業主進行啟發和教育，這是形成業主自治的重要基礎。