東北網4月2日電 車庫、電梯、綠地、道路等小區內公共設施、公建配套設施歸誰所有？公共空間的經營收益如何分配？對這些問題，不論是現行的《物業管理條例》，還是剛剛通過的《物權法》，都已做出了明確規定。然而近日在哈爾濱市，圍繞著一起小區業主『收權』事件的爭論引發了各方關注。讓人感到，有些問題並不是立了法就能很快解決了的。

圖①中北春城許多樓前綠地被賣給個人。

　 圖②小區會所出租，老人們只好自尋娛樂空間。

　　業主收回小區公共空間經營權

　　『前三季總收入5.8萬元，搞文藝活動支出4000元……』3月31日晚，哈爾濱市海富名都小區業委會主任孔昭柱正在與幾位委員盤點過去一年小區經營公攤面積的收支情況。

　　『公共空間經營收益歸全體業主所有，這雖是《物權法》的規定，可我們小區去年就已實現了部分目標！』孔昭柱說。不過自豪的同時，老孔也有些懮慮：目前為止，哈市只有我們一家這麼做了，孤軍奮戰，雖然也曾有一些小區的業主委員會前來取經，但後來都沒了下文。

　　一年前，海富名都小區做出了一件令哈市物業管理行業震動的事兒：收回小區內20多部電梯及陽光大廳的攤位出租經營權。

　　海富名都小區由幾棟高層住宅環繞組成，22個單元設有24部電梯，還有一個寬敞的陽光大廳。業主們反映，入住不久，就發現這些電梯間裡被貼上了許多企業的宣傳資料，定時更新，陽光大廳也經常有一些商家擺攤位搞推銷。後來纔知道，是物業公司把這些公共設施向外出租營利，收入都進了物業公司的賬。

　　物業公司是如何對外出租經營的？從中賺了多少錢？這筆錢怎麼處置了？多數業主對此一無所知。

　　孔昭柱說，電梯、陽光大廳都屬於小區的公攤面積，根據國家2003年出臺的《物業管理條例》第27條規定：業主依法享有的物業共用部位、共用設施的所有權或使用權，建設單位不得擅自處分。同時第55條規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。顯然，物業企業違反了上述規定。於是，全體業主大會形成決議，業委會向小區物業公司發出《通知》，將24部電梯的廣告經營權及陽光大廳內的攤位出租權收歸全體業主所有。業委會受全體業主委托，對這些公共空間進行經營管理。2006年全年經營收入達4萬多元。

　　孔昭柱說，取得這部分收入後，我們力爭將每一分錢都用在促進小區和諧以及日常設施維護上。為了做到公開透明，他們聘請專業的會計事務所管理小區賬目，還成立了『業主監督委員會』，負責監督財務的收支情況，定期向業主公示。這些規范措施經過一年多的運行之後，已經贏得了絕大多數業主的信任。

　　最近業主們正醞釀著與開發商交涉，對小區內的車庫經營進行重新界定。

　　『收權』衝擊波：主管部門不贊同物業公司懮心忡忡

　　海富名都小區業主的『收權』之舉，開了哈市物業管理之先河，在社會上引起了不小的震動。

　　許多小區業主都表示支持。他們說，現在許多物業公司經營行為缺乏規范，未經業主同意就擅自利用公共空間搞經營，而且經營收益秘而不宣，是對業主正當權益的侵害，把這部分資源委托給更能代表業主權益的業委會來處置，無疑會更讓人放心。

　　然而直至今天，多數小區的公共空間處置權仍牢牢把握在開發商或物業公司手中，經營收益更是一本模糊賬。一些業委會主任反映：壓力太大。

　　這壓力，來自於方方面面。

　　哈爾濱市房產住宅局一位相關負責人對海富名都小區的『收權』並不認同。他表示，目前哈市物業市場的發育還很不成熟，特別是物業收費標准還不盡合理，導致了許多物業公司出現不同程度虧損。在這種情況下，物業公司只好想方設法另外開闢一些『財源』，維持正常運營。因此有些時候，是政府部門『求人家物業公司來管理』。如果政府或是小區業主過於苛求，非要去爭討什麼物權、收益權，難免就會出現更多的物業公司『棄管』現象，給小區生活帶來不利影響。因此，這筆賬現在還不能摳得太細。

　　這位負責人還認為，小區業委會不具獨立法人資格，因此海富名都將公共空間經營權收回由自己經營的做法，是違規行為，應予糾正。

　　記者求證了一些物業企業的看法。哈爾濱寶宇物業公司總經理姜義寶先生認為，有關法規非常明確提出，對小區的公共空間，業主可委托物業公司經營，也可自行管理，因此類似海富名都小區業委會的這種作法，我們應尊重。但當前物業企業經營中確實存在許多困難。多數小區物業服務收費標准偏低，而且還在按使用面積計算收費，哈市400家左右物業公司中，多半處於虧損狀態；物業管理行業門檻兒太低，人員素質差，攪亂了物業市場；還有就是一些業主總是過分強調自身的權益，而在履行合同約定義務時卻表現得不積極，形成了惡性循環。

　　一些企業負責人表示，如果不能從物業費之外得到補償，將會考慮下調服務標准，甚至退出這一塊市場。

　　也有業主疑慮，將公共面積經營權收回，錢由業委會來支配，那誰來監管他們？怎樣監管？會不會又形成新的不公？

　　公共物權尷尬現狀：公共空間被侵佔多數業主懵懂不知

　　連日來，記者走訪了哈市一些小區，發現公共空間被侵權現象十分普遍，業主們對此似已司空見慣。

　　在珠江嘉園小區，許多一樓的樓梯下面被砌成小儲藏間，出售給居民。業主還反映，小區原來的物業辦公用房面積達300多平方米，被當作商品房對外出售，現在的辦公用房纔100多平方米。

　　在中北春城小區，記者看到許多居民樓前的一樓草坪被欄杆圍起，變成了私人菜園。小區會所裡的臺球、乒乓球和麻將館等游樂區域都被承包給了個人。承包者說，租金是每天100元，直接交物業。大廳外有4位老人在一個垃圾筒上面放上木板，蹲在一起打撲克。他們說：裡面人家要收費，去不起。

　　小區業委會成員劉先生說：物業公司開展的這些經營活動都未經我們允許，也沒有向業主公示收益情況。

　　在通常情況下，高層建築的管道間(也稱『轉換間』)屬於業主共有面積，然而南崗區某小區多達2000多平方米管道間都被開發商當作商服出售，收益數百萬元。

　　在紅旗大街上的一大型社區，樓梯間裡掛有航空售票、醫藥企業的精美廣告牌，大廳牆上還有一個電子廣告屏，畫面上不斷變換著廣告內容。在小區的物業辦公室，記者問如何纔能租用這些場所做廣告時，一位值班人員說：直接找我們頭兒談就是了。

　　在采訪中，許多小區的業主都表示對物業的經營情況不知情。而且，幾乎所有的小區的物業收支情況公示板上，都未包含公共空間經營收入的內容。

　　專家意見:『收權』行為需規范

　　開發商和物業公司之所以刻意模糊小區公共物權，在經營中暗箱操作，對經營收益避而不談，是因為這裡面蘊藏著不薄的利潤。

　　以廣告收入為例。北京一家住宅樓宇廣告公司與全市1100多家社區的物業簽訂了電梯間廣告發布協議，月收入在1000萬左右。

　　隨著《物權法》實施日期的迫近，越來越多的業主開始關注小區公共區域經營收益的分配問題。但對於這些公共部分如何經營，如何分配，卻沒有一個更為明確的限定。

　　律師姚淑英：按《物業管理條例》、《物權法》規定，小區公共空間(除約定外)收益屬於全體業主，可以自行管理，也可以委托物業公司或第三方管理。海富名都業委會即是受全體業主的委托進行管理的，這種管理不能理解為完全以贏利為目的的經營，因此與業委會是否具備『獨立法人資格』沒有關系。

　　黑龍江大學法學院副教授孫毅：《物權法》給予了業委會一定的社會主體地位，依法代表業主行使權利，作為小區自治的一種表現形式，這種權利應被尊重。但這並不一定意味著都要像海富名都小區那樣，非將公共空間處置權壓回手裡自己去經營不可。關鍵是，不管由誰來管理，都應做到公開透明，一定要警惕『收權』演化為小集團之爭。

　　業界人士呼吁，政府相關部門應當盡快修改相關政策，對所有權進行確定，不能為遷就物業企業就對其侵佔行為睜一眼閉一眼。《物權法》即將實施，這為理順物業管理市場、促進小區和諧提供了很好的內外部環境，我們不應該錯過這個機會。

　　《物權法》將怎樣影響我們的生活？

　　名詞解釋

　　『建築物區分所有權』：是隨著高層建築物的出現和小區的形成而產生的新的所有權形式，指各業主對住宅等專有部分享有所有權，對電梯等公共設施、綠地等公共場所共有部分享有共有以及共同管理的權利。

　　相關鏈接

　　美麗園業主贏回廣告費：2005年12月15日，北京美麗園業委會在北京市一中院拿到『美麗園業委會訴鴻銘物業物業費糾紛案』的終審判決書，該判決書支持了業委會13項訴訟中的12項，擠出了小區物業費中的水分。在業委會提出的訴訟請求中，就包括要求物業返還電梯廣告的收益。這一請求得到了法院的支持。