東北網10月10日電 『十·一』過後，很多想買房的市民給記者打來電話說，本想利用長假期間買套新房，但房價高得離譜，讓他們望而卻步，他們不明白哈市房價為何如此高？記者為此采訪了開發企業和政府相關部門。

　　開發商:政府經營城市是主因

　　　『我認為現今房價上漲根本原因是政府已經徹底從過去改造城市轉變為經營城市，提高土地出讓金和動遷補償標准，強化稅收手段是房價上漲的內在動力。』哈市某房地產開發企業負責人說：『目前，全國各地方政府都在大力經營城市，這也造成了全國房價普漲。』

　　這位地產界人士說，20年前，哈市市民8口之家住20多平方米的房子很正常。當時政府主要以土地劃撥形式改造市民住宅狀況，政府很少獲得土地收益。現在哈市人均居住面積已達到約28平方米。這和政府通過『招、拍、掛』形式，收取土地出讓金，再用其中部分資金經營城市是分不開的。應當承認20年來，政府從改造城市轉變為經營城市過程中取得不小的成績。但同時，政府經營城市，一個重要內容就是以政府為主體經營土地，或者政府片面提倡經營土地，則會形成一系列的問題，比如地價高漲，開發成本增加。此外，政府經營城市，規定單方由開發商承擔拆遷成本，而隨地價、房價上漲，拆遷成本不斷上昇，幾乎已經到了開發商自身難以控制的地步。另外，如今政府經營城市，強調稅收硬杠，各項稅收佔到房價的13%，這些都是房價上漲的內在動力。2005年以來，哈市每年房價漲幅在5%—8%，而2007年上半年，哈市房價漲幅達到7%。

　　哈市另一家房地產開發企業負責人說，現在哈市市區住宅開發成本應在2800元／平方米(其中包括1200元工程造價，200元水電氣等設施費，200元城市基礎設施配套費，200元資金成本和管理費用，1000元土地出讓金和拆遷費用)。按加20%利潤及13%稅費計算，銷售單價將接近3800元／平方米。隨著地價、材料價和人工費的進一步上昇，哈市市區房價還有上漲空間。

　　哈市一位資深房地產開發商還透露，房價上漲，絕非一個環節的問題。比如，銀行競爭下的貸款開放問題。假設一個開發商通過建行貸款2000萬元用於開發一個樓盤。理論上講，如果它賣不出房子，屆時還不起銀行的錢，就再也沒有翻身的機會。但問題是，這個開發商從建行貸款2000萬的後果：它只需用1000萬來開發房子，然後把售價提昇，再把這個房子按它的售價標准抵押從工行再貸款4000萬，然後再用這4000萬中的2000萬開發一套售價更高的房子來找農行抵押貸款8000萬……如此一來，就成了一個滾雪球的瘋狂貸款模式。此時，房子賣不賣得出去已不重要，空置面積與空置率也不重要了，關鍵是房價要高，有合法的高零售價的樓盤作抵押，開發商自然就越來越容易從銀行貸款。那麼，這樣一來造成的後果就是房子價格只漲不跌！因為不能跌。一跌下來，銀行貸出去的款就再也回不來了。

　　還有一些開發商認為，在宏觀經濟強勁增長的情況下，哈市在2006年GDP首次突破2000億元，而人民幣昇值、CPI的提高都增強了居民投資意識，帶動樓市持續昇溫。

　　　政府:非理性跟風追漲

　　近期冰城新樓盤定價出現非理性跟風追漲趨勢，如果不能有效控制，一方面將會引起市場震蕩，另一方面將會出現高價樓盤集堆現象，形成結構性過剩，對市場造成衝擊。

　　近日，在哈市維護開發建設市場良好秩序工作會議上，哈爾濱市委常委、副市長王世華說，各開發建設企業一定要理性定位自己的樓盤，不要盲目跟風。否則，損失的是整個市場。

　　據哈爾濱某網站統計，6月份的某一周，哈市江南房屋成交448套，每平方米均價為4068元。目前，哈市江南在銷樓盤價格不斷攀昇現象明顯，一些新開盤的住宅紛紛取消折扣，宣稱將階段性漲價。不少樓盤不同程度出現開發商惜售囤房現象。『二環以內4000元，二環以外3000元，松北3000元，呼蘭利民2000元……』哈市一位房地產置業投資分析人士說：『哈市樓盤漲價效應由內向外擴散，短期房價格局已經形成，但預計不久還將打破，時間可能是今年年底，也可能是明年』。

　　據統計，9月1日，哈市目前在銷樓盤共有18個。其中，單價最高的1萬元，位於道裡區；最低的2000元，位於呼蘭利民開發區。由於單價5000元以上樓盤數量所佔比例達到一半以上，按各樓盤打出的現價累計，這18個樓盤平均單價超過了4000元。

　　對此，王世華表示，如果這種趨勢不能得到有效控制，國家很可能對哈市房地產市場實施更為嚴格的調控措施，使市場受到震蕩。而良好的市場秩序需要政府的管理和服務，政府各相關部門要迅速采取有效措施，切實把維護開發建設市場良好秩序工作貫徹好、實施好。

　　哈市房產住宅局有關人士介紹，在哈市房價相對長期較低之後，今年房地產出現了一輪快速補漲行情，今年1至8月，哈市住宅銷售價格已達到3020元／平方米，在全國房地產市場上昇活躍的背景下，哈市房價上漲有其客觀合理性。但也存在一些不規范的現象，部分開發商存在發布虛假廣告、捂盤惜售，變相制造住宅大幅上漲的緊張『空氣』，這些行為都會影響著哈市房地產市場運行的基礎，對實現房地產市場持續健康發展造成不利影響。

　　哈市國土資源部門有關人士表示，現在有一種說法是『招拍掛』制度導致高地價，進而產生高房價，這種說法過於片面。目前在哈市，影響房價上漲的因素很復雜，通過『招拍掛』進入市場的商品房中，土地成本佔全部開發成本比例並不高。

　　政府某部門一位相關人士分析說，一些樓盤的開發商們突出某些樓盤的『豪華』品質，並定出天價。其他的開發商、其他的樓盤都以此為坐標，制定相應的房價。這樣，就給消費者一個房價參照系。面對如此天價樓房，你當然會咋舌，當然不會買，但面對價格比它低得多的房子呢？這一比較，不少人就動心了，覺得這個相對低的房價還是可以承受的。另外，開發企業每周每月都要適當上調房價，以形成漲勢，進而對購房人形成心理壓力，迫使趕緊做出買房決定。『買漲不買跌』是人們的普遍消費心理，精明的銷售商更懂得如何利用人們這個心理。他們不會把房價一下子調高數千元一平方米，這樣做只會趕走顧客。而是一百元、幾百元地調，面對漲勢，猶豫中的你為將來不至於更吃虧，只好趕緊買。而就整個樓市來說，開發商制造的這種漲勢，讓許多人提前做出了買房決定。而你越買，它就越漲；它越漲，你就越買，如此惡性循環。