東北網1月14日電 新年前兩周，哈爾濱住宅交易量持續走低，其中二手住宅成交量同比減少一半以上。一些房屋中介的統計數據表明，目前二手住宅的周成交量比上年7月份時至少下降七成。

　　『新房賣年限，二手房賣地點。』除了價格比新房低，二手房的地點優勢是購房者看重的一項重要因素。隨著一批市民將住房以小換大，以舊換新，給二手房市場提供了源源不斷的房源，吸引了一大批剛參加工作的年輕人、退休的老年人、外地來哈安置群體購買二手房，成為二手住宅的購買主力。

　　與新房相比，二手房價格隨行就市，靈活易變。因而，有業內人士認為，通過二手房的市場走向更能窺探房產市場的變化及預測未來走勢。

　　二手房交易量連創新低，銷售價格止住小步快漲的態勢，回復穩定，這更加強了市民購房的觀望氣氛。一些賣房者扛不住降價賣房，買房人從中受益，似乎是目前大多數觀望中的購房人所希望出現的一種局面。然而，房價的『拐點』真的會出現嗎？北京奧運會之後房價會降嗎？業內人士各有觀點。

　　表象:交易數量直線下降 大批小中介已關門

　　根據哈爾濱搜房網網站統計，去年12月26日，哈爾濱市新樓盤銷售出現了令人震驚的零交易量，全市商品房無一套成交，讓業內人士唏噓不已。而市房產住宅管理部門建立的權威房地產信息網站的統計數字更印證著新房銷售的低迷，今年初始，新房交易量一直呈下降趨勢，7日成交量僅3套。今年起的日售房量不足日常平均值的1/5。

　　二手房市場也同樣處於交易量下降的窘境，一些規模小的房屋中介更是面臨生死存亡的考驗。花園小學附近的一家房屋中介人員說，以前這裡雖然談不上顧客盈門，每天的諮詢者卻也是絡繹不絕，但現在常常一天連一個詢問房源的顧客都沒有，因而這兩天就打算把外間租出去，只在裡屋留下一人一桌，節省開支。而在距這家中介一條街之隔的另一處房屋中介已經關門有20餘天了。

　　雖然哈爾濱市一些較大規模的房屋中介公司在接受記者采訪時不願透露交易量，甚至一些公司表示交易量降幅不大。但據一房屋中介公司負責人透露，房屋中介公司不願向媒體承認二手房交易量下降是出於自身利益考慮，怕交易量下降的慘淡數據更加重市民購房的觀望態度，使本已低彌的市場更加低迷。但交易量下降卻是不爭的事實，進入去年10月份以來，哈爾濱市二手房交易量就開始下降，目前，周交易量至少比7月份時下降了7成，這還是對於規模較大的公司來說。街頭大批的小中介都已經關門了。

　　小步快漲止住 總體房價堅挺

　　二手住宅銷售量下降，房價卻依然堅挺。雖然止住了小步快漲的態勢，但總體上價格卻並未回落。

　　溫氏房地產中介公司一位銷售經理介紹，哈爾濱市的二手住宅價格從2004年開始上漲，2006至2007年漲幅最大，尤其是去年上半年，房價的漲幅半個月就能看到，一套二三十萬元的住房銷售價格半個月就會上漲5000元。在2006年一套售價5.6萬元的一室一廳住房，去年就能以12萬元的價格成交。市民購房是買漲不買跌，今年房價的上漲刺激了市民的購房、換房的欲望，一些市民把5年後的換房計劃都提前了，賣出小面積住房再換大房的交易人群比例非常大，促使去年二手住宅交易非常活躍，該公司一年的房源就達上萬條。

　　業內人士粗略估計，在今年二手房交易活躍的時期，哈爾濱市二手房中介公司數量至少達到3000家，一些婚介、職介、勞動介紹所，都兼作起了房屋買賣。其中，規模較大、比較正規的有三四家。

　　根據國家統計局哈爾濱調查隊的統計，去年上半年哈爾濱市二手房住宅價格漲幅總體上高於新建商品房住宅價格漲幅2.5個百分點。以5月份為例，在全國15個副省級城市二手房住宅漲幅比較中，哈爾濱市在深圳、大連、廈門之後，與南京並列第四位。

　　哈爾濱市一家較大房屋中介銷售人員介紹，去年5月至9月，二手房成交價格仍在上昇，但自10月以後，二手房價格止住了上昇腳步。一直到現在，價格保持平穩，雖然沒有再上漲，但總體上也沒出現明顯的回落。

　　分化:小戶型住宅橕住價格 學區房遇冷，成交量銳減

　　在哈爾濱市新房銷售幾乎進入停滯期的時候，二手房還能有交易量，並且價格沒有回落跡象，得益於小戶型二手住宅的支橕。

　　『最近八成以上的成交房屋都是價格在30萬元以下，使用面積60平方米以下的房屋。』報達二手房中介公司銷售經理介紹。另一家位於市中心繁華地段的中介公司人員也介紹，在繁華的地段，使用面積在40平方米左右、價格在20萬元左右、一室半或兩室戶型的二手房非常熱銷。在眼下的交易淡季，成交的房子基本都是小戶型。

　　他們認為，小戶型集中體現了二手住宅的優勢，能夠滿足購買人群的購買目的。目前，二手住宅的購買人群以剛畢業的、積蓄較少的年輕人、需要住在交通方便區域內的上班族、來哈買房安置的外來人口為主。他們拿不出更多的錢購買價格較貴的房子。二手房具有地點、價格、即買即住等優勢。20萬元左右的房子可以現金購買，也可以辦貸款，對這些購房者來說，壓力都不是太大，因而這個價位的房子佔二手住宅成交量的比重最大。

　　此外，目前仍有投資性需求。這部分購房者一般會選擇區位優勢大、具有昇值潛力的小戶型二手房，作為投資或出租，與大戶型相比，不但更可能保值，獲取高額收益的可能性也更大，以後再賣出也相對容易。

　　就是由於需求旺盛，小戶型二手住宅的價格沒有下降，成交量佔二手房交易總量的80%以上，穩住了整個二手房市場的價格沒有下滑。

　　在小戶型二手住宅整體看好的情況下，也有一部分遇冷。這就是之前一直火爆的學區房。由於學區房已經被炒熱很久，價格上漲過猛。一套一室半的房子與地點相近的非學區房價格就可能相差三四萬元。而且，學區房一般年限久，如繼紅校區的房子不少是上世紀70年代建成的。雖然各個銀行執行的政策不同，但一般是購買超過1990年前後建成的住房銀行就不給辦貸款，嚴重限制了市民購買學區房。現在，一些市民寧可花錢擇校也不願靠買房獲得學區，導致眼下學區房成交量銳減。

　　大戶型住宅有價無市 戶型越大單位價格越低

　　雖然二手房銷售價格沒有下降，但相比於小戶型住宅不降價仍可成交的情況，大戶型住宅可謂是有價無市。

　　報達和溫氏二手房中介的銷售人員介紹，大戶型二手房的需求人群少，大戶型房子買到手後不好脫手，投資有賠錢的風險，因而以投資為目的購房者一般不會買。而固定的購買群體又比較挑剔，購買價格在35萬元以上的二手住宅，一部分購買者是希望『一步到位』，因而不但有冷山、頂層等有明顯問題的房子不會買，連房屋朝向、樓層、年限、小區環境、物業管理等方面都有嚴格要求，成交比較難。

　　此外，去年10月1日開始實行的面積『超標』住宅契稅征收標准的調控作用已經充分體現。以前哈爾濱市的普通住房均享受1.5%的稅率優惠，而在這項新住房契稅征收標准中對普通住房做了明確的界定：住宅小區建築容積率在1.0以上(含1.0)；住宅單套建築面積在140平方米以下(含140平方米)；實際成交價格低於同級別土地住房平均交易價格的1.4倍以下(含1.4倍)。不屬於普通住房即為非普通住房，在進行商品房和二手房交易時則需按3%的標准交納契稅。

　　銷售人員介紹，這項俗稱為豪宅稅的契稅標准給建築面積在140平方米以上的二手住宅的交易以致命一擊。這類豪宅現在看非常難出手。前兩天，一套地點較偏的145平方米的住房，房主售價39.9萬，雖然看似價格不高。但算一算，交易這套不足五年的大戶型住宅僅契稅就需繳納6萬元，最終，買主就是卡在這項費用上沒有成交。

　　根據銷售經驗，銷售人員認為，出售大戶型住宅的市民心理期望值很高，房價定得也高，但有價無市，沒有購買者，不出一個月房主就會扛不住自動降價。

　　目前，哈爾濱市二手住宅價格整體上也是戶型越大，單位價格就越低。以河溝街一帶二手住宅為例，小戶型住宅按建築面積大約3500元每平方米，大戶型住宅每平方米約3200元左右。

　　個人房屋買賣稅費到底有多少

　　目前，在哈爾濱市辦理個人房屋買賣時，應繳納契稅、手續費、登記費和工本費。其中，個人住宅買賣時，需征收的契稅參照評估價格來收取，住宅單套建築面積在140平方米以下(含140平方米)、實際成交價格低於同級別土地住房平均交易價格的1.4倍以下(含1.4倍)的普通住宅，按1.5%的標准征收，非普通住房按3%的標准交納契稅。手續費按面積收，每平方米建築面積6元；登記費每套房屋為80元。非住宅在買賣時，契稅按評估價格的5%收取；手續費按評估價格的1%收取；登記費為50元，如果超過100平方米，則超出部分加收0.20元/平方米。此外，非唯一房產、不足5年房產，還應按規定繳納營業稅、個人所得稅。

　　觀點:宏觀調控和加息政策的影響

　　二手房終於在去年底止住快漲的態勢，業內人士認為，有季節性因素。按慣例，二手房交易量5月至10月呈上漲趨勢，10月以後呈現下降趨勢，冬季交易量下降是正常現象。但眼下的交易量比去年同期減少一半，就說明國家政策調控力度顯現出來了。

　　市房產交易部門有關人士認為，除豪宅稅深刻影響了建築面積140平方米以上的住房交易外，去年六次加息的累計效應不容忽視。綜觀去年以來加息後的房產市場表現，加息時間分別為3、5、7、8、12月，雖然數據顯示加息次月的成交並未出現明顯下跌跡象，但是從加息累計效應來看，成交量卻發生了變化，比如處於二手房交易旺季的8—10月在經歷了3次加息後，成交量出現明顯緩慢上昇現象，到10月份就出現大幅下降。不難看出，短期加息對市場影響有限，但是長期的加息無疑會對抑制需求起到一定作用。去年9月底央行與銀監會發布的第二套房貸新政如果嚴格執行，會與加息累積效應一起影響二手房購房者的購房首付及貸款成本。

　　此外，股市波動對房地產走勢影響正逐漸加大。小股民由於資金有限，看到首付款比例及利率的提高，繼續留在股市的意願增大。這些都加重了市民的觀望心理，導致哈爾濱市新房和二手房交易量銳減。

　　購房者將做出不同選擇

　　買賣雙方心態變化直接影響房地產市場的發展。專家認為，今年哈爾濱市的購房者對於買房與否將會做出不同的選擇。普通有購房意願的消費者可分為兩種情況，一種是由於目前二手房市場陷入低迷，期望國家繼續出臺控制房價的政策，等待房價下降；另一種則會采取積極主動的態度，他們認為房價抗跌，至少會保值，遇到合適的就會購買。

　　對於投資者來說，有實力的投資者依然會入市，因為這些人群並不缺首付款或是擔心利率的調整，他們看好的是樓市長期的發展，而實力有限的投資客會由於投資成本的加大，逐漸退出樓市。從股市來看，雖然大多數機構仍預測今年會是牛市，但也預測會以結構性調整為主，失去誘人的漲幅，一部分市民抽身轉為買房作為固定資產投資也有可能。

　　大戶型二手房價格有望下降

　　市房產交易管理部門有關人士認為，影響今年二手房市場走勢主要因素應該是：住房的剛性需求量(即俗稱的自住型需求)、供應量和政府對樓市的調控政策。

　　今年哈爾濱市二手房市場剛性需求依然存在，並且有放大趨勢。金融政策也可能還要出臺，預計今年銀行還將調整貸款利率和銀行准備金率。對於家庭購買第二套住房的首付額度和貸款利率等政策會嚴格執行，對於二手房交易量將形成較大的影響。如果今年前幾個月沒有更嚴厲的調控政策出臺，二手房市場有望像去年一樣於春季開始回暖。

　　而對於目前二手房市場大戶型滯銷的局面，中介公司的銷售人員認為，短期內需求減少會出現有價無市的局面，長期需求減少將會導致價格下降。雖然目前還不好說今年小戶型二手房價格會不會上漲，但肯定不會下降，而大戶型二手住宅價格有望下降，想購買大戶型二手房的市民可以再等一等。