東北網2月23日訊 去年一年，房地產市場經歷的『寒冬』不單單波及到房地產商，對於經營二手房交易的房屋中介，日子同樣不好過，正規的大型連鎖中介受不住煎熬紛紛『撤攤』，房屋經銷經紀人降低中介費『拉客』等，加劇了中介間的非理性競爭。不久前，國家的一系列新政給二手房市場注入了一劑『強心劑』，二手房中介也成了利好消息的受益者。然而，購買二手房怎樣纔能做到十分『把握』？據悉，哈市房產部門今年擬籌劃成立二手房資金監管機構，為群眾買賣房屋提供切實保障。
現狀
中介壓低中介費賠錢『拉客』
『真正的低谷從去年年初就開始露頭了，房價一個勁地漲，真正諮詢購買房子的人卻越來越少，有時一天都看不到一個人影兒。』哈市大世界商城一家二手房中介的經理連女士對記者說。
去年哈市大型連鎖的二手房中介有十多家，現在只剩下屈指可數的幾家了。連女士說，大型連鎖二手房中介公司的經紀人一般都是賺取效益工資，房子賣出去了，可以收取中介費，沒有房子賣，工資自然就少了。於是一些經紀人就瞞著公司私下拉活，給公司造成了極大的損失。本來效益就不好，這樣的狀況更是雪上加霜，從去年到現在，已經有好幾家大型連鎖的二手房中介從哈市撤走。
另外，受大環境的影響，許多中介為了生存，也不得不壓低中介費，以促成交易。
記者在采訪中了解到，一些加盟店為了促成更多的生意，以極低的價格私底下交易，當與客戶之間發生問題時，加盟店便把矛盾推向總公司，而總公司對此並不知情，實際受損害的往往便是購房者的利益。
小中介PK大型連鎖中介
哈市溫氏房地產經濟諮詢有限公司的負責人對記者說，早些年的房屋中介都是一部電話一間房，在一個民宅裡面設一張小桌，門窗上寫著『中介』二字，這樣便能幫人選房購房。從2000年房改過後，哈市的住房全面實現商品化，許多市民在購買新房的同時，也為二手房市場提供了更多的房源，創造了發展的空間。
隨著二手房市場的火熱，一個電話一間房的小中介已經不再適應購房者的需求，一些人瞄准了大型二手房連鎖機構。然而近幾年，哈市相繼發生了幾起二手房經紀公司攜款潛逃的事件後，這種大型連鎖二手房中介的誠信度一度降低。
另外，從去年開始，二手房市場成交量的低迷也給部分中介帶來了生存壓力，人員開支、房租水電等費用每月都在生成，沒有成交量就危及到企業的生存發展。所以，一些小中介就不得不降低中介費以挽留客戶。隨著種種問題的出現，哈市那些比較原始的非正規的小中介反倒比大型連鎖機構較好維系，究其原因是其成本低，收取的中介費用也低。
多家大型中介敗走冰城
記者在采訪中了解到，近幾年，哈市二手房市場的競爭十分激烈，而大型的連鎖中介也幾乎是走馬燈般地更換，不適應的便逐漸退出市場。究其原因是目前哈市的房地產經紀行業還很不成熟，沒有相應的制度約束。尤其是經紀人的文化素質和個人的修養參差不齊，培訓的內容沒有系統化，制約了行業的發展。
哈市一家大型二手房連鎖中介的負責人對記者說，成交一套房子的運作成本十分高昂。經紀人從尋找房源、驗房、打廣告、帶買主看房、協調買賣雙方達成協議，直至成交、清費、過戶等，這些服務都要細之又細，因此成交一套房子至少需要一個月的時間。而老百姓從自己的角度考慮，根本不願支付高額的傭金，經常私單、『跑單』，使得經紀公司的收入不穩定。同時，這也使得大型經紀公司的實際運作成本遠遠高於小中介，導致小中介到處『開花』。為了補上這個大窟窿，大中介都靠炒房賺差價來減少自己的損失。然而去年房地產市場的冷清使二手房中介大受影響，許多房子窩在手裡賣不出去。
哈市今年擬成立二手房資金監管機構
記者在采訪中了解到，近些年，哈市已發生多起二手房中介收到客戶的購房款後攜款潛逃的事件，因此如何規范對二手房中介公司的監管已經迫在眉睫。目前市民買賣二手房時交易資金有兩種渠道，一是自行交易，二是由中介公司做托管方，買方將定金、首付款等交易資金交給中介托管，交易環節完成後，中介再將資金轉給賣方。但事實上，這兩種資金交接方式都存在一定的風險。
記者從哈市房產住宅局了解到，2006年，國家建設部和中國人民銀行聯合下發了《關於加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，要求各地盡快建立存量房交易結算資金管理制度，發展交易保證機構，專門從事交易資金監管。目前，廣州、濟南等一些城市已先後成立或正在籌劃成立專門的機構，加強對二手房中介公司資金的監管。二手房交易資金安全問題已引起哈爾濱市房產部門的重視，哈市正在積極探索二手房交易資金監管辦法，力爭今年出臺二手房資金監管辦法並成立二手房資金監管機構。
與中介簽訂購房協議注意四大問題
對於眾多大小不一、魚龍混雜的二手房中介，應該如何辨別？與中介簽訂購房協議應該注意哪些問題呢？記者就此采訪了哈市房產住宅局產權交易中心的工作人員。據介紹，第一，由於二手房的背景及交易過程相對復雜，雙方極易發生由於二手房合同內容不夠完備而引發糾紛的現象。因此，買賣雙方在簽訂二手房買賣合同前，需要首先確認簽約主體的真實性，主要是核實賣方主體資格的真實性。尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方擔保的情況下，這個問題更需引起客戶的注意；第二，在房產交易過程中，有時會出現意想不到的情況和違約行為，因此在簽訂二手房買賣合同時應該寫明違約賠償責任和賠償金額；第三，房屋附屬設施的交接時間和有關費用承擔的劃界時間都一定要詳細注明。注意確定和寫明水、電、氣、暖、物業等費用的劃界承擔時間；第四，要寫明付款和過戶時間，過戶期限以及過戶手續由哪方主辦、哪方配合，必須事先確定並在合同中寫清楚。
