東北網12月20日訊 市民張先生最近異常郁悶：半個月前在中介看好一套要價60萬元的房子，交了一萬元定金後，全家開始籌錢，可一切准備就緒後，房主卻提出不賣了，寧可雙倍賠償張先生的定金。經多方打聽張先生纔知道，房主是因為近一段房價看漲，想把房子在手裡再『捂』一段時間，還能再賣個好價錢。
與張先生有同樣經歷的市民並不少，近一段時間，在二手房市場火爆的同時,哈爾濱市二手房交易過程中也出現了一些比較混亂的現象：受高漲的房價影響,一些房主坐地起價，毀約現象頻發。特別是兩三個月前簽約、目前還沒完成過戶的二手房交易，這類交易糾紛更加高發。一些買房人和中介機構感嘆，目前，如何防止違約現象發生已經成為二手房交易中的關鍵所在。
市場：
交易火爆賣家頻頻毀約
今年3月，金先生在道裡區看中了一套住房。由於該套房子還沒滿兩年，此時交易房主要交數萬元的營業稅。在房主的要求下，劉先生同意等到11月1日房子滿兩年後過戶。劉先生先向房主支付了30萬元的首付款後，就開始對房子進行裝修，並在10月份搬了進去。然而，當11月1日劉先生准備按約定同房主一同去辦理過戶手續時，房主居然提出要在約定的房價基礎上加5萬元,否則就不賣了。幸運的是,由於簽訂的合同中注明了違約方要向守約方賠償總房價10%的違約金,受此條款約束,房主纔放棄臨時漲價。
然而,也有的購房人面對坐地起價只能被迫妥協。趙女士今年9月在大眾新城小區看中了一套120多平方米的房子，當時約定總房價為70萬元，雙方各自交稅。9月6日，她向房主交納了2萬元的定金後便開始辦理貸款，由於種種原因，直到10月9日，趙女士的貸款也沒有辦下來。這時，趙女士接到了中介公司打來的電話稱，房主要求在原來總房價的基礎上再漲5萬元，並且還要求在房屋過戶時產生的契稅都由趙女士承擔，否則就要將房子賣給別人，趙女士考慮再三只得接受。
記者從有關部門獲悉，哈爾濱市商品房和二手房市場異常火爆，每天交易量達數百套，而且有愈演愈烈的趨勢。有關人士指出，因為房源有限，目前，哈爾濱市二手房交易已經完全成為賣方市場。房主坐地漲價，臨時毀約的現象頻頻發生，很多已經交了訂金的買房者都擔心辦理產權交易時，房主會突然提出漲價或取消交易。
買家：
越漲越買為搭政策末班車
二手房價格一漲再漲，為什麼很多市民還願意追高買房呢？據報達房地產置業公司的一位負責人介紹，為了拉動內需，國家從去年開始對房地產交易出臺了多項優惠政策，很多人為了能享受到這些政策紛紛出手購房。目前哈爾濱市二手房房價連漲數月，漲幅超出預料，在利好政策的刺激下，市民購房信心增強，除了自住型、改善型住房者買房的同時，還有許多投資型購房者紛紛入市。尤其是2009年12月31日後，國家將對二手房優惠的部分契稅政策進行調整的消息公布後，許多購房者和業主都希望搭上優惠稅費的年底末班車，二手房交易的勢頭和熱情也就因此更加高漲。
據道裡區房產交易管理所的相關負責人介紹，連日來，道裡區二手房的交易量持續攀昇，每天達到80多件，比平時增長了60%以上，約為去年同期的2倍。為了趕在年底前完成交易過戶，在房地產交易大廳，市民們不約而同地排起了長隊。上午，交易廳大門還沒完全打開，排在門外等候的人流便如潮水般湧向交易大廳。記者在現場感受到的氣氛，比新樓開盤還要緊張熱鬧。
賣家：
房價隨時上漲違約惜售
記者從多家中介機構了解到，近些天掛牌出售的房源數量有所減少，許多原來登記准備出售的房子都改成了出租，剩下待售的少量房子價格則連續上漲。
『稅費優惠政策年底到期，現在還沒出手的房源，眼看是趕不上在年底前完成交易的，我這裡已經有不少客戶選擇轉售為租，或乾脆暫時先撤牌，即便沒有撤牌的客戶也把房價大幅拉昇。』一家中介公司的負責人告訴記者，目前哈爾濱市二手房的價格每天甚至每個小時都在發生變化。據了解，一些業主看到如此利好的賣方市場不斷調高房子的價位，而且一天就可能上漲2萬到3萬。這位負責人說，昨天他們公司剛遇到一個業主臨時撕毀合同的事件：一套道外江北的觀江房，頭一天雙方經中介公司牽頭談好價格後，賣方收取了買方的3000元定金。而第二天業主就突然變卦了，把房價漲了3萬元。由於買方此前已經交了3000元定金，按照雙倍賠償的約定，業主共返還了買房者6000元錢，而業主根據幾天來的行情分析，實際房價一天就漲了3萬元，業主感覺自己還是劃算。
市民李女士也遇到了類似現象，她上周在松北看好一套別墅，第二天准備交定金時，卻被告知價格已經漲了20萬元，兩天後這套別墅被再次提價10萬元。
中介：
霧裡看花一頭霧水
哈市某大型房屋中介機構的一位資深管理者稱，他們中介公司的員工目前每天也在研究房價，越研究越看不懂，一頭霧水。買房的市民買漲不買落，二手房價格越漲越買，而賣房者受賣方市場影響，價格一漲再漲。此舉令中介公司大為不解，他們感覺賣家和買家好像都『瘋』了，處於一種亢奮狀態，而中介公司被雙方的『熱情』和業主的一再毀約而逼得很無奈。
另一家房地產中介機構的相關負責人則表示，目前市場上二手房的房價出現一定程度的無序波動。他說：『同樣地段的房子，有的房源單價一下子上調了一萬元，有的房主將別墅價格3天後上漲了20-30萬元，我們確實有點看不懂了。』
業主的頻繁違約則暴露了二手房行業在交易中存在的一些問題。報達房地產置業公司的一位負責人介紹說，目前哈市一些業主在賣二手房時由於不按約定操作，將要出售的二手房的價格一漲再漲，甚至不顧已經收到買家的定金，進行雙倍賠償，而對中介方的中介費用也拒不承擔，造成違約。據介紹，願意承擔雙倍賠償定金的業主還算是好的，多數業主都想只是退定金了事。於是買主、中介機構就經常與違約業主產生糾紛。
然而，即便如此，在房價迅速上漲的過程中，一些房主或賠錢，或對法律責任忽略不計，也選擇臨時毀約，這也讓一些業內人士很無奈。因為如果中介機構和買房者追究業主即賣房者的責任，可以通過法律程序，但是需要牽扯許多精力，也耗費很多時間。許多中介機構往往因此選擇放棄追究。從某種程度上說，這也從客觀上給一些業主頻繁違約造成了可乘之機。
專家政策還有優惠無須紮堆過戶
哈市二手房『突擊過戶』越來越熱鬧。業內人士稱，部分優惠政策明年仍將繼續，無須紮堆辦理。『現在政策調整，又有人急著買房，價格也還可以，就賣了算了。』一位辦理過戶的趙先生表示，房子房齡剛好滿兩年，不用將稅費攤到房價上，只當做點好事。
對於最近緊張過戶的現象，業內人士表示，雖然二手房營業稅政策有所調整，但部分優惠政策仍將繼續，市民無須紮堆辦理。
另據市房產住宅局的有關人士介紹，二手房優惠政策享受期限截止到2009年12月31日，期限以交易中心正式受理的時間為准，即以房產交易中心出具的房地產權屬登記(交易)收費通知單上的日期為依據。該日期未超過2009年12月31日的，至2010年辦理時仍可按2009年的優惠政策執行。
『其實，一些購房優惠政策明年仍將繼續。』業內人士指出，交易中心受理時間超過2009年12月31日的，雖不能享受以兩年為時間界限的營業稅優惠政策，但仍可享受首次購房90平米以下契稅按1%征收的優惠政策，以及住宅交易免征土地增值稅、印花稅的優惠政策。
律師如何防范毀約風險
房產和保險專業律師李濱在接受記者采訪時指出，二手房交易中，房主臨時毀約漲價將會給其自身帶來很大的法律風險。因為在房屋買賣合同簽訂後，該合同對雙方均有約束力，任何一方均應當按照合同的約定履行相應的合同義務。房主要更改出售價格，屬於對原合同的變更，需要征得買房人的同意，如果買方不同意更改後的價格，買方完全可以起訴房主，要求房主履行原房產買賣合同。房主在沒有法定理由的情況下，該案必然是以買方勝訴而告終。房主除要履行交付房產並協助買方辦理房產過戶手續外，還要承擔因此給買方帶來的損失及法院的訴訟費。
怎樣纔能防止房主毀約呢？李濱律師認為，在購買二手房時，因房產買賣的專業性、高風險性和涉及金額比較高，最好要有專業人士協助辦理。從購房一方的角度來講應當注意以下四點。
一是在簽訂房產買賣合同時，應當查明交易房屋的房產檔案，排除房產被抵押、被查封的情況後方可交易；交易時更要確定房屋所有權人及其共有人，並同真正的房屋所有人及其共有人簽訂房產買賣合同。即使是通過中介公司與房主達成交易也要爭取直接與房主簽訂房產買賣合同，避免與中介、房主簽訂三方合同。要知道，房產中介只起到介紹作用，房產中介並不是房產交易的主體。房產買賣雙方任何一方出現問題房屋中介都不承擔任何責任。在房屋中介行業信譽尚未完全建立的情況下，盡量避免因房屋中介的不誠信而引發的糾紛。
二是房屋買賣合同中將違約金、定金的額度提高,增強對房主方的約束力，以避免出現在違約金、定金相對房價漲幅較低的情況下，房主寧願支付違約金和雙倍定金,也要高價轉賣情況的發生。
三是增加締約過失責任條款，約定房產買賣合同若因賣方的原因導致合同無效或被撤銷，賣方要承擔締約過失責任及除承擔合同約定的違約金或定金外，還要承擔因貽誤買方購房而導致買方購買同類房產而多支付的房價款。
四是若賣方違反合同約定，賣方要承擔買方可得利益損失，即賣方除退還買方購房本金外，還要承擔該房產現價與原購房價的差價。
