東北網2月3日訊 房價漲了，這是人人都知道的事；2009年，哈爾濱二手房價漲幅列15個副省級城市之首，這事未必人人都知道。就連記者向哈爾濱商業大學經濟學博士劉任重談起此事時，他也著實吃了一驚。但他說，這也在情理之中，因為有眾多因素在推動著哈爾濱的二手房價，西客站、地鐵、松浦大橋等讓周邊房價一再飆昇，年輕家庭、拆遷戶等都成為剛性需求，利好政策、新房價上漲等等都成為各種推力。那麼，到底哈爾濱的哪些區域二手房價上漲幅度較大，上漲背後的深層原因有哪些，今年的二手房價會是一種怎樣的趨勢？本報針對這些問題對業內人士、消費者、專家、政府部門進行了采訪，以其為讀者帶來更多的相關信息。
現狀 2009冰城二手房熱度驚人 寧肯雙倍賠也等價格漲
去年4月,小劉通過房屋中介看中了位於道外區和平小區的一套二手住宅,使用面積39平方米,價格26萬元。房主答應兩個月後交房，小劉遂交了5000元定金。交房的日子到了，小劉高高興興地找到房主，結果房主寧肯雙倍賠償定金也不賣房。
在小劉的多次理論下，房主道出實情，要房可以，加價5萬元，因為這兩個月房價已大漲了。無奈之下，小劉只得不情願地接受了房主雙倍返回的賠償金10000元。沒過一個月，房主的這套住房最終以31萬元的價格售出。
哈爾濱二十一世紀不動產總經理季濤介紹，從去年二季度開始，公司經常接到買方對賣方毀約投訴。無奈，有些精明的買房人主動要求提高定金，由原來的平均5000元上漲到幾萬元不等。即便這樣還是不時有違約現象，因為房子的漲速實在太快了。
不比不知道一比嚇一跳(表格詳見上圖)
哈爾濱二手房的火爆從以下數據可窺見一斑：
哈爾濱溫氏房地產經紀諮詢有限公司
去年2月，二手房成交額逾6000萬元，比2008年增長30%。
好家庭房地產經紀有限公司
去年2月至4月，求購者達到3萬人次以上，比2008年同期翻了一倍多。
世聯房地產經紀公司
該公司每周在報紙上打兩期廣告，2007年是公司成立後交易量最大的一年，當時每期廣告發布後，能引來1000餘個諮詢電話。2009年，每期廣告引來的電話突破2000個，比歷史最好水平翻了一番。
報達房地產置業有限公司
2008年從業人員100多人，2009年增加到300多人。
哈爾濱21世紀不動產公司
2008年，旗下直營店總共6家，2009年增加到16家。
『主角』領漲『板塊』驅動 領漲板塊：重點校區地鐵沿線
去年5月，張女士在南崗區阿什河街看中了一套24平方米的學區房，售價22萬元，因為樓房老舊，下水不暢，張女士猶豫不決。為了讓即將上學的兒子順利進入花園小學，5天以後，張女士鼓足勇氣准備買下這套老樓。可房主告訴她，這套房子最終以24萬元的價格已經出手了。
2009年哈爾濱二手房市場，漲幅最大的是學區房。哈爾濱報達房產中介介紹，去年，哈爾濱呈現出校區房一房難求的狀況，有些重點校區的公產房都達到了每平方米1萬元，其中花園校區的學區房漲幅最快，往往一套房子五六個買主競購，最後價高者得。因為每年都有大量的孩子入學，而重點校片區內的房子畢竟有限。
地鐵房也是哈爾濱二手房市場的領漲板塊之一。王先生家的一套使用面積40多平方米的老房位於南崗東大直街地鐵沿錢，去年春季委托中介外租時，中介公司表示27萬元可以收購，立馬點現。到了去年『十一』，中介公司給王先生打電話表示，有買主准備出價35萬元買房，王先生還是不賣。
據『溫氏』的調查分析顯示，現階段漲價的『二手地鐵房』以地鐵出站口周邊為主，離出站口近的樓盤，南崗區每平方米平均上漲最少500元，『老太平』每平方米最少上漲300元。
活躍板塊：50平米成熟社區
市房產住宅局提供的《2009年哈爾濱市區房地產交易情況》統計數據顯示，去年10月份二手住宅交易面積394.86萬平方米(建築面積)，交易套數為52823套，每套住宅平均交易面積為74.75平方米(建築面積)，折合成使用面積大約50平方米。去年12月，二手住宅交易面積522.56萬平方米，交易套數70035套，單套交易面積為74.61平方米(建築面積)，折合成使用面積同樣50平方米左右。兩個月之間的交易增幅完全可以用日益火爆來形容。
該局相關人士解釋，從這些數據可以看出，去年哈爾濱二手住宅交易量中使用面積在50平方米左右的戶型是最活躍。尤其是南崗區，這種戶型的二手房交易量佔比更大。
成熟社區同樣是哈爾濱二手房活躍板塊。報達房地產置業有限公司介紹，從交易情況看，海富名都、盟科官邸、文化家園、東昇江畔等一些環境好、配套設施成熟社區更有市場，基本上登記馬上就出手。在這樣的社區，70平方米的房子已由上半年的70多萬元上漲到90多萬元；30平方米由35萬元上漲到50多萬元。
揭秘 誰是漲幅第一的真正推手
剛性需求增多？投資客熱炒？稅收優惠刺激？2009年，哈埠二手房交易價格『突飛猛進』，同比上漲5.9%，漲幅位居全國15個副省級城市之首，比平均水平高3.9個百分點，比最低的青島市高7.1個百分點。業內人士認為，從實際情況分析，政策利好、外地人購房量增加、大規模拆遷改造後的周期性需求、全民投資意識的集體爆發，以及受全國房地產市場的影響等諸多因素都傳導進房價，推動了去年冰城二手房交易價格的上漲。
『集體』換房論 住了30年的小房子也該換了
記者走訪哈市各大中介機構發現，二手房因為價格適中仍然是眾多市民滿足剛性需求的首選。城市小戶型居民的周期性換房、外來人口的安家需要集體攪熱了哈埠二手房市。
家住道裡地德裡小區的崔女士2009年成功地選擇了一處使用面積63平方米的二手房，並在當年就搬遷入戶了。崔女士告訴記者說，自己和愛人都是普通工人，原來在地德裡小區的房子使用面積只有不到30平方米。就是這樣的房子老兩口已經住了快30年。孩子一天天大了，家裡的經濟負擔也越來越小，就開始考慮換房。這兩年哈爾濱新房建的不少，不僅單價貴，而且面積都超大，差不多的就要上百萬。二手房不僅價格適中，而且社區成熟，交通購物都方便。自己最後在道裡區選了套房子，都下來花了60多萬元。
據哈市房產住宅局相關負責人介紹，哈市今年二手房交易火爆，與市民周期性的換房需求密切相關。上世紀80年代末90年代初，哈市大范圍進行了拆遷改造。當時在道裡地德裡、安字片附近興建了大量的小戶型住宅。這些超小戶型每戶住宅面積大約在30平方米左右，衛生間不到1平方米，人均面積也就七八平方米。現在這些老樓已經服役了快30年，大量在這裡居住的居民開始選擇周期性換房。他們受經濟條件限制，首選二手房。而這些居民空置出來的超小戶型，則又滿足了外來務工人員的租住或購買需求。
人口結構論 哈爾濱的集聚效應相對更強
對於哈爾濱的二手房價漲幅問題，哈師大經濟學博士白雪瑞認為，哈爾濱的人口結構特點是其中的重要原因之一。他說，作為省會城市，哈爾濱有著很強的聚集效應，大量的外來人口、外來購房者使得有效需求不斷提昇。
同沈陽、長春等城市相比，哈爾濱有一個十分重要的特點即其所佔全省人口比例超過了25%，而長春僅佔吉林的12%，沈陽佔遼寧的17%，這就使得哈爾濱的集聚效應更加明顯。此外，黑龍江地處東北最偏遠的一端，哈爾濱作為省會城市，其吸引力明顯強於省內其他城市，越來越多的外地人口向哈爾濱聚集，就加劇了供給與需求之間的矛盾。相對而言，大連就可以分擔沈陽的一部分聚集效能，從而減輕供給與需求的矛盾。近兩年，人們經常會聽到哪個小區內大慶、牡丹江等地的購房者增多的消息。這些都是人口結構特殊性的具體表現。
隨著城市化進程的加快，類似的現象還會發生。哈爾濱去年二手房價格的漲幅只不過是『時間換空間』的表現，即短期的大量需求使得二手房價格快速上漲，二手房持有者看到了預期心理價位的出現便會出售手中房產。但這種『時間、空間互換』的現象會逐漸找到平衡點。
價格窪地論 『我們真的慢了半拍兒』
國家統計局哈爾濱調查隊調研員李欣欣告訴記者，哈爾濱去年的二手房價上漲幅度之大並非偶然，這裡面還有一個深層次的因素，那就是從近三年來看，前兩年的漲幅小，去年的漲幅大，而總體上漲幅度並非最大。或者說，哈爾濱2009年二手房價的上漲似乎是『慢了半拍兒』。
她說，眾所周知，2007年是全國商品房、二手房價格都上漲很快的一年。與哈爾濱一樣的副省級城市如南京、杭州、廈門、大連、武漢等城市，都出現了火爆局面，此時的哈爾濱卻不是特別火爆，成為眾多大城市中的『價格窪地』。但是2008年世界經濟危機的出現，其他一些城市出現了量價一起下滑的態勢，但哈爾濱同樣處於較平穩的狀態。如此，經過了兩年的發展，在2009年，二手房的交易在各種因素的推動下爆發，量價齊漲，從4月份開始就一直扮演著『領跑者』的角色，直到去年年底其漲幅遙遙領先，不再是『慢半拍兒』，而是快馬加鞭走了一程。
『大拆遷』論 走出棚戶區尋找新居
為了改善居民的居住條件，2009年，哈市有關部門加大力度推進棚戶區改造、經適房貨幣補貼等工作。這些低收入家庭在獲得機會喜遷新居的同時，紛紛將目光鎖定二手房。
據哈市有關部門工作人員介紹，2009年哈市完成棚改拆遷淨地173.1萬平方米，落實拆遷安置政策1.6萬戶，分別完成年初計劃的173.1%和160%。全年共啟動棚改拆遷項目30個，完成投資71.1億元，涉及拆遷戶25284戶。這兩萬餘戶居民大都集中在城市邊緣地帶，經濟收入偏低，無力改善居住條件。拆遷後，他們攜政府補償款首選二手房安居。
此外，哈爾濱市自1999年開始實施經濟適用住房供給制度。截至去年底，10年間全市累計建設經適房1678萬平方米，完成投資185億元，先後竣工紅旗、閩江、科大、苗圃、機場路迎賓小區、泰山家園、群力宜居家園等建築面積在10萬平方米以上的大項目50餘個，逾18萬戶家庭從中受益。2009年，哈爾濱市經濟適用住房貨幣補貼額由3萬元增至4萬元，與政府限價、實物供應經適房相比，2006年在國內率先實施的經適房貨幣化補貼更令市民獲益，為哈市低收入人群選購二手房提供了物質基礎。
投資意識猛醒論 就怕『過了這個村沒了這個店』
2009年，冰城市民湊在一起討論得最多的話題恐怕就是『又在哪兒買房子了嗎？』股市起伏不定、收藏水太深、乾實體有賺有賠，只有房價是直線上昇。『買房子穩賺不賠』的堅定信念讓眾多市民紛紛加入買房投資的大軍。這些投資客的存在，也成為哈市二手房價格高漲的重要推手。
市民李女士家住南崗新吉商城附近，有一套使用面積41平方米的兩室一廳。李女士比較關注理財問題。2007年、2008年經過股市的一番廝殺，發現自己的財產不僅沒有增值反而縮水不少。研究後發現，買房子纔是賺錢正道。新房價太貴，她將目光投向學區房，戶型小、總價低，倒手快，買完後可租可賣。三四個月的時間裡，先後入手的兩套學區房已經為她賺了好幾萬元。李女士對買到手的房子並不急於出售，『現在的房子一天一個價，留著肯定能賺更多錢。』她對未來的房價很有信心。
據業內人士介紹，近年來，海南、北京、深圳等城市房市的火爆也點燃了冰城市民的投資熱情。房價的三級跳讓眾多市民甚至中介機構，紛紛加入買房投資的隊伍。『房產增值』的集體意識，成為房價穩步上揚的最重要推手。
新房領漲論 地產牛市 二手房不甘落後
在2009年國內新一輪的地產牛市當中，冰城二手房價格漲幅不僅領跑全國15個副省級城市，其實際平均價格更是高於同為東北三省城市的長春和沈陽。對此業內人士指出，這是受其『相關商品』新房的供應量以及價格決定的。
記者調查發現，就絕對房價而言，哈爾濱房產單價領跑東北三大省會城市。其中2009年長春商品住宅平均成交價格為3886元/平方米，沈陽為4223元/平方米，而哈爾濱為4495元/平方米。二手房的價格與新房密切相關。
據沈陽一家房產中介的工作人員介紹，2009年他們的二手房交易也相當火熱，總量增加，價格看漲，但投資的熱點區域並不十分明顯。近年來，沈陽加大了商品房的開發力度，房市的總供應量呈跳躍式增長，因此沈陽整體房市投資熱點多、相對分散，價格屬於穩步上揚。相對而言，哈爾濱的商品房供需總量更趨於平衡，這就給了開發商堅守價格陣地的機遇。
專家介紹說，二手房與新房之間存在著經濟學中所說的『相關商品』的關系，即相關商品中的替代商品，就是當新房價格上漲或供給緊張的時候，人們會轉而購買二手房，從而形成對新房的替代。因此，哈爾濱新房價格領跑東北三省也就直接決定了其二手房價格的普遍上漲。
預測 二手房『井噴』後2010年四大預測
2009年，冰城樓市銷售由回暖向火爆演變，全市房屋銷售價格同比上漲2.8%。尤其是二手房市場異軍突起，全年交易價格漲幅高達5.9%，甚至高於新建房4.6個百分點，個別片區的二手房價格甚至超過中高檔新房的價格，一路飆昇至每平方米上萬元的『天價』。面對高企的房價，有關部門在2010年伊始，就出臺了營業稅取消減免、二套房首付比例『一刀切』等一系列政策『組合拳』，那麼今年哈爾濱市二手房市場的走勢又將何去何從呢？
預測一 賣少租多房源減少
2010年，政府出臺了旨在遏制房價過快增長、打擊投機炒房的一系列政策，在國家出臺相應政策後，哈爾濱市二手房市場隨著政策的變化，也將進入半年左右的調整觀望期，即先經歷由賣到租的轉變。
記者在采訪了哈市多家中介機構後了解到，自國家出臺『2010年二手房營業稅期限由2年延至5年』的政策後，哈埠二手房市場立刻出現了連鎖反應：一部分產權證不足5年的賣房人，希望在2009年年底前把自己的房子售出；而大部分賣房人則認為，在短短一個月內，想把自己的房子以理想的價格售出不太可能，所以多數人打算在2010年先不賣而是出租。
有專家分析，二手房營業稅期限由2年延至5年，主要目的還是為了抑制投機性購房，最重要的是增加短期炒作成本。但是政策一定會對二手房市場產生影響，產權低於5年的賣方不會再急於出手，由賣轉租的變化，會促使房源相對於2009年有所減少。
預測二 交易價格穩中有昇
2009年，哈爾濱市二手房交易量持續走高，尤其臨近年末，受政策『末班車』效應的影響，二手房交易更是放出巨量。在此形勢下，2010年二手房價格走勢成為倍受關注的焦點。
好家庭房地產經紀有限公司總經理郭榮認為，參與二手房交易的群體中，剛性需求的佔七八成，而目前國家出臺的調控政策是為了遏制倒房、炒房一族，抑制不了剛性消費的群體。對於自住型需求和改善型住房需求的購房者來說，並不會因政策的變化而放棄購房的意願。預計今年的二手房市場不會出現去年年末的火爆，但是交易量不會大幅下滑，而是趨於平穩，房價仍然會隨整體形勢穩中有昇。
哈爾濱振達置業房地產經紀有限公司朱總稱，根據國家規劃，2009年起三年內，全國將新建200萬套廉租房和400萬套經濟適用房，同時完成約220萬戶林業、農墾和礦區的棚戶區改造。對於飽受高房價之苦的普通百姓來說，保障性住房的逐漸入市無疑是一個福音，但是從歷史經驗看，保障性住房的入市對當地房價的確能夠起到一定的抑制作用。不過，保障性住房目前能入市的還是少數，真正能夠住上經適房的人不會太多。所以，今年哈市的房價尤其是二手房的價格也不會受到保障性住房入市的衝擊而下滑。
預測三 小戶型仍是主力戶型
2009年，由於『80後』購置婚房的剛性需求釋放、城市化進程的加快等原因，使得中小戶型成了交易熱點。
據21世紀不動產分析師郭威介紹，因為現在的總體房價相對居民收入比較高，購房者的整體承受能力受限，使用面積50平方米以下的小戶型依然是市場的主角。一些位置較好的小戶型二手房十分搶手，比如南崗區的沙曼小區，該小區小戶型居多，加之地理位置好、交通便利、配套設施齊全等原因，目前的價格已漲到了近10000元/平方米。同時，郭威認為，2010年，小戶型仍然是二手房市場的主力，其中，中高端小戶型二手房或將受到熱捧。
預測四 投資熱點向『北』轉
哈爾濱市二環以內的二手房，因交通便利、配套設施完善等原因一直是市民選購的熱點。有關部門統計顯示，目前，哈爾濱市二環以內主城區二手房均價已超過了建築面積每平方米5000元，而相對於主城區二手房房價的不斷攀昇，二環外三環內的二手房房價目前來看還不是很高。但隨著城市的拓展，打通斷頭路、卡脖路，修建地鐵，這一區域內小區的配套設施也將逐步完善，這些舉措都會使主城區外圍的二手房越來越受購房者的關注，未來也將成為市民購房的熱點區域。
另外，有業內人士預測，松北區或將成為未來二手房交易熱點區域。其一，市委提出『北躍南拓』的發展思路，而『北躍』的直接受益者就是松北區；其二，松浦大橋將於年內竣工，三環西橋也已開工，並將於2011年通車，松花江公路大橋擴建工程也已正式納入日程，制約江北發展的交通瓶頸有望在不遠的將來得到極大的緩解；其三，松北地區目前的房價相對較低，而且正受到越來越多市民的關注。
哈爾濱商業大學劉任重老師認為，從基本面來看，二線城市處於新的一輪發展周期，在物流貿易的轉移、內向型經濟發展、城市化進程逐漸推進等因素的作用下，二線城市的房地產市場將進一步發展；而從政策面來看，政策調控的重點也是一線城市，二線城市受到的壓力相對較少，有些二線城市仍在執行買房落戶等刺激成交的政策，因此預計今年二線城市的房地產市場表現會好於一線城市。隨著國家相關宏觀調控政策的出臺，二線城市新房價格漲幅會變緩，但是二手房價格上漲的趨勢不會變，只是增幅大小的問題罷了。這些走勢都將對哈市二手房價格產生直接影響。
