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哈爾濱主乾道門市高達3萬元/平方米 供需比達1:10
2010-07-01 08:20:50 來源:生活報  作者:宋揚 李偉俏
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  核心提示

  今年4月國家出臺的房地產調控政策給火熱的冰城樓市澆了一盆冷水,兩個月來,哈市住宅無論是新房還是二手房,銷量均出現持續下滑。而與此同時,近年來一直不溫不火的哈市商業地產反倒持續昇溫。來自哈市各大房產中介的綜合信息顯示:哈爾濱門市房的供需比為1:10。業內人士分析,由於商業地產不受新政限制和投資住宅的成本越來越高等原因,投資者紛紛將目光轉向了價格一直十分平穩的商業地產。

  目前,哈市部分主乾道門市房價格已經達到每平方米3萬元,就連房產交易一直十分冷清的松北和呼蘭的門市房也開始受到投資者的關注。記者在采訪中獲悉,隨著市場的變化,開發商也在悄然轉型,綜合體開發漸成城市價值新的增值點。

  門市房搶手中小戶型商鋪最受歡迎

  黑龍江新聞網訊 哈爾濱市民尹濤最近准備投資開家飯店,四處看房快一個月了也沒找到合適的。『租金太高了,一套使用面積60平方米的門市房,還不是在主乾道位置,年租金至少5萬元。』尹濤說,要買下來的話,每平方米在1.5萬元左右,總價接近百萬元。就是這樣的房子,在中介公司還很吃香,根本不愁賣。

  在哈市南崗區宣化街附近的一家房地產連鎖中介從業快6年的房產經紀人趙蕾對記者說,最近來諮詢門市房的客戶特別多,但供需比差距十分明顯。就拿宣化街片區以及類似宣西、宣慶、十字街附近的中小門市房來說,問的人特別多。但中介公司手裡的門市房房源卻十分有限,因為臨街的門市房回報十分穩定,一般情況下房主都不會輕易出手。『現在,如果有這樣的中小戶型門市房,保准看不到第十個客戶就得被買走。』趙蕾說。

  記者連日來走訪了哈市多家大型房產中介公司了解到,目前哈市二手房市場上的門市房異常搶手,尤其是使用面積在100平方米以內、總價款不超過200萬的中小戶型商鋪的供需比達到了1:10;目前哈市門市房的普遍均價在每平方米使用面積1.2萬元左右,而商圈附近的主乾道門市房價格則在兩三萬元以上。

  分析原因新政無限制+空置多年

  『房產新政對門市房沒有任何限制是眾多投資者將目光轉向商業地產的一個重要原因。』哈市一房地產公司的負責人在接受記者采訪時如是說,還有一個原因是前幾年哈市各小區的門市房開發過多、空置多年,價格相對較低所造成的。

  哈市一家大型房產中介公司區域經理張磊分析說,新政對二套住房貸款的各種限制明顯增加,並且住房按揭貸款的審查和限制比商業地產貸款更嚴格。房貸新政並沒有調整商業地產的信號,甚至起到了提高住宅投資門檻而相對降低商業地產投資門檻的作用,因此商業地產項目成為不少投資客的新選擇。雖然短期炒房的人群在哈市還屬於少數,但是這部分人群的敏感度絲毫不亞於南方的炒房族。新政出臺後,哈市住宅成交量應聲放緩,部分原本短期炒房的投資人群在看不清市場走向的情況下,勢必要給資金尋找一個出口,而商鋪投資這種穩定回報的投資渠道很好地為這部分資金提供了平臺。

  『近兩年市民已經意識到了購買商鋪、穩定回報的投資渠道。』哈市一家房產中介公司門店經理張剛向記者介紹說,以前新建成的小區門市房很少有人問津,等到小區周邊配套設施完善、居住人群穩定之後,小區的商服纔開始吃香。比如道裡區的愛建社區、近年興建的顧鄉區域、香坊區的安埠小區區域,目前都是搶手的門市房集中區。再比如哈市松北區和利民開發區的門市房,松北區在建成之後,由於入住率較低,大量樓盤的門市房空置。隨著近年松北區的居住人群不斷增加,目前世茂大道沿線的門市房已經與市區的門市房價格無異。而利民開發區的學院路,同樣是隨著多個院校的進駐使得人氣劇增。目前學院路上的門市房價格已經在每平方米使用面積1.5萬元左右了。


 

  門市房購買者

  長線投資客佔很大比例

  據哈市道裡區新陽路上的一家中介公司經紀人小張介紹,從5月份開始,求購門市房的客戶與以往相比明顯增加。小張說,在這些求購門市房的客戶中,進行長線投資的客戶佔到了相當大的比例。很多客戶在看房的時候,對於房價並不是很介意,只要求總價不能超過多少萬,最好是使用面積100平方米以內的。同時,這些求購門市房的客戶,對房子的格局、朝向、使用功能以及周圍環境相對更加關心。

  張磊說,哈市門市房在各個區域都有一個大致的價格,但也不是固定的。比如商圈附近的門市房價格約在2萬元左右,但是果戈裡大街沿線的中小戶型門市房單價超過3萬元也屬於正常。前一段時間,該中介就賣出了一套使用面積35平方米,總價120萬的果戈裡大街門市房。『通常來講,門市房的價格等於年租金乘以年數,這個年數通常在18年至25年之間。也就是說,一套門市房如果用於出租,在18至25年之間收回房款都屬於正常房價,也是屬於正常回報。』張磊說。

  專家提醒

  投資者須算好回報周期

  哈市房產研究所的專家表示,隨著史上最嚴厲房產調控政策的威力漸顯,一線城市的樓市投資、投機行為已經得到一定程度的抑制,這也讓許多城市的住宅市場陷入到濃重的觀望之中。不過投資者並沒有選擇靜觀其變,相當一部分資金轉戰商鋪和寫字樓市場。從哈市近兩個月商業地產的悄然昇溫、逆市攀昇來看,與出臺的一系列樓市調控新政有著緊密關聯,尤其是許多准備購買二套房的投資者,在計算了投入回報成本後發現,其投資商業地產比投資住宅的融資成本要低,條件也優惠。因此,在同等信貸政策的條件下,是投資風口浪尖上的住宅,還是投資穩步攀昇的商業地產,多套房投資者的最佳選擇已非後者莫屬。

  從市場的發展來看,商業地產雖然培育的周期較長,投資回報也要慢於住宅市場,但其市場走勢十分平穩、且長期回報率不可估量。因此商業地產比住宅更能提供穩定、長期的現金流,而商住倒掛的現狀也為商業地產增值提供了廣闊的空間。從去年至今,哈市部分開發商也把目光瞄向了商業地產,在開發的樓盤中,已經不僅僅是單一的住宅項目,而將商鋪、住宅、寫字樓的開發歸在一起,進行綜合體房產開發,以期適應市場的需要。

  業內人士認為,不管是投資住宅還是投資門市房,都要對市場有正確的判斷,不能一窩蜂地炒作,在投資前應計算好投入回報比和回報周期。

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責任編輯:侯巍