東北網9月14日訊 13日，記者從哈市政府法制辦獲悉，哈市政府常務會議正式討論通過了新的《哈爾濱市物業管理條例(草案)》(以下簡稱《條例》)，《條例》對物業監管、業主責任等深層次問題進行了規范，明確規定普通住宅小區物業費實行政府指導價，業主居民樓內開店須經四鄰同意，建設單位自管物業最高罰10萬元，物業利用公共空間經營收益應當主要用於補充專項維修資金等。該《條例》擇日將提交哈市人大常委會審議，預計年內可發布實施。

　　市民投訴物業

　　街道辦社區負首責

　　據介紹，目前國內的物業管理法規都局限於市場化的物業管理模式，而在這種模式下，哈市仍有20餘萬戶居民沒有物業管理，嚴重影響了市民的生活質量。為此哈市全國首創提出了『大物業、全覆蓋』的管理模式，《條例》規定將無人管理的老舊物業納入進來，按照新的物業管理模式加以規范。

　　據悉，現行哈市物業管理規定中僅把哈市房產局作為物業管理的政府主管部門，而各區政府、有關部門及街道辦事處等都被排除在物業行政管理主體之外，管理體制構建不合理，主體嚴重缺失，以致經常造成投訴物業無人管的情況。新的《條例》中，哈市規定了市、區縣(市)、街道、社區四級物業管理監管主體。今後市民投訴物業渠道更便利，社區、街道辦負首責。

　　建設單位自管物業

　　最高罰10萬元

　　新《條例》補充規定，針對有些物業小區戶數較多，業主大會會議難以召集的實際，規定了建立業主小組，由業主小組代表參加業主大會的模式。而對有些業主委員會不履行職責，拒不召集業主大會會議業主權益無法保障的實際，規定街道辦事處可以根據業主請求，代行召集業主大會會議的模式。

　　此外，《條例》規定，實行物業招投標，也就是今後建設單位不能再自管物業了，要向社會公開選聘物業實施管理。違反規定的將處以3萬元以上10萬元以下罰款。同時，哈市建立物業服務信用保證金制度，物業服務企業在承接物業項目時，應當按照有關規定繳存物業服務信用保證金，發生物業服務企業擅自棄管和重大服務質量事故時用於應急處置。而對於物業企業擅自終止服務的，三年內不得再本市承接新的物業服務項目，企業法人在三年內不得從事物業管理活動，給業主造成損失的，依法賠償。

　　普通住宅區物業費

　　實行政府指導價

　　對於市民關注的物業費標准，《條例》規定，哈市物業服務收費遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則制定。其中，普通住宅小區和非小區住宅的物業服務收費實行政府指導價；公寓、別墅等高檔住宅以及寫字樓、酒店、商場等其他非住宅的物業服務收費實行市場調節價。由社區服務機構管理的老舊居民區收費則由價格部門和物業行政主管部門確定。而物業配套使用的電梯費和室內停車場(位)的綜合服務費則實行政府指導價。

　　針對市民關心的物業服務內容，《條例》也進行了重點規范，明確劃分了業主和物業在各部位所承擔的責任，解決了因物業維修維護責任不清形成的矛盾。

　　《條例》規定，物業共用部位、共用設施設備的日常維修養護，由物業服務企業或者社區物業服務機構負責維修，費用從物業服務費中列支；對物業共用部位、共用設施設備除日常維修養護之外的維修、更新和改造，由物業服務企業或者社區物業服務機構維修。業主專有部分、自用設施設備的維修養護責任和費用，由業主自行承擔。在物業保修期內，發生工程建設質量問題的，由開發建設單位按照規定承擔維修責任。此外對於水電熱氣通訊有線電視等管理，則由相關管理單位負責維修養護。

　　物業經營收益

　　主補專項維修資金

　　《條例》除了規范物業的管理外，還對業主和物業使用人的行為進行規范，其中小區內市民九種行為是不允許的。尤其是將住宅改變為經營性用房的，應經有利害關系的業主同意，並依法向相關部門辦理審批手續。擅自改變的，可對個人並處1萬元以上5萬元以下的罰款。對於其他居民違法行為，將由有關行政管理部門依法進行制止或者處理。

　　此外，《條例》中對哈市物業經營收益問題也進行了明確，規定利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，不得影響房屋的安全和正常使用，在征得相關業主、業主大會、物業服務企業或者社區服務機構的同意後，按照規定辦理相關手續。而屬於業主所得的收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　物業糾紛可由

　　調解仲裁解決

　　據介紹，哈市物業管理中產生的矛盾糾紛不能及時有效的解決，影響社會的安定和諧，通過司法程序解決不僅程序復雜，而且耗時耗力。所以《條例》中增加了調解、仲裁機制，規定實行聯席會議制度，將市、區物業行政主管部門、街道辦事處、社區居委會、物業行業協會組織起來共同參與，形成多層級、多元化的調解機制。當事人不但可以申請調解、也可以依據合同約定申請仲裁。對於重大的物業糾紛，《條例》規定由哈市物業行政主管部門組織協調解決。在調解過程中，對可能涉及訴訟的事項，也可以邀請人民法院有關人員參加，以減少糾紛當事人的訴累。