東北網齊齊哈爾9月14日訊 個體業主劉某在齊齊哈爾市某繁華路段擁有2間門市房。4月，劉某與方某簽訂租房協議，約定將2間門市房出租給方某，租期3年，月租金2200元。同時，雙方在合同中還明確約定：租賃期滿，若劉某欲將此房出租或者出售，方某擁有優先承租或者購買的權利。租賃協議簽訂後，雙方各自履行了合同義務。

　　8月初，劉某因急需用錢，遂出售已出租給方某的門市房，並在農貿市場張貼售房廣告。顧某看到廣告後，即與劉某取得聯系，雙方達成房屋買賣協議，劉某將2間門面房以408000元的價格賣給了顧某。方某獲知後，即向劉某主張優先購買權，雙方產生糾紛。為此，方某向法院起訴，主張自己的優先購買權。

　　本案中，方某是否享有優先購買權，劉某在市場上張貼售房算不算盡通知義務，顧某與劉某的房屋買賣協議是否有效，就此，齊齊哈爾市龍沙區人民法院法官田波解釋：

　　優先購買權，是指財產所有人處分財產時，享有優先購買權的當事人，在同等條件下享有優先於他人購買的權利。《合同法》第230條明確規定：出租人租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有在同等條件下優先購買的權利。田波說，法律賦予房屋承租人享有優先購買權，只是使其取得了某種期待的利益，即期待將來在房屋出售時可以享受的利益。因此，房屋期待權屬於物權的期待權。房屋優先購買權是法定民事權利，是由法律直接創設而能夠對抗第三人的民事權利。相對於出租人來說，承租人的優先購買權其實是對他的所有權行使的一種限制。承租人只要在同等條件下行使優先權，出租人不得將房屋賣給第三人。因此，方某依法享有優先購買權。

　　劉某稱，自己在市場張貼廣告的行為是履行通知義務。針對這一點，田波解釋說，劉某的行為違反了法定的通知義務。根據《中華人民共和國合同法》第230條、最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若乾問題的意見(試行)》第118條的規定，出租人出賣房屋，應當提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權。出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。根據法律規定，出租人應當通知承租人自己的出售意圖、租賃的房屋擬出售的價款、出售的形式，讓承租人在合理的期限內決定是否行使優先權。因此，李某並沒有履行法定的通知義務，其行為損害了方某的優先購買權。因此，方某要求確認自己享有優先購買權，並確認劉某與顧某的房屋買賣行為無效的請求有事實和法律依據，應當獲得法院的支持。

　　田波提醒市民，根據有關規定，出租人應當依法履行通知的義務。出租方還需對自己的告知義務承擔舉證責任。只有真正履行了法定告知義務，並提供相關的證據加以佐證，纔能說明出租方依法進行了通知，而不是簡單地貼張告示就了事。