生活報9月14日訊 『交了錢服務卻不好，不交錢掐斷水電氣』……為破解和理順哈市物業管理難題，記者從哈市政府法制辦獲悉，今日，哈市政府第83次常務會議正式審議通過了新的《哈爾濱市物業管理條例(草案)》(以下簡稱《條例》)，《條例》對物業監管、業主責任等深層次問題進行了規范，開創了哈市物業管理的新局面。《條例》隨後將提交哈市人大常委會審議，預計今年年內可發布實施。

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　　全國首創:三種物業服務模式並管

　　據介紹，哈市目前仍有20餘萬戶居民沒有物業管理，為此哈市全國首創提出了『大物業、全覆蓋』的管理模式，使哈市物業管理形成物業服務企業、社區物業服務機構和業主自行管理三種模式並存的新格局。對此，《條例》具體規定，物業服務企業是由業主選聘的物業服務企業，要按照合同約定標准進行服務；社區物業服務機構是由社區對未實行管理的老舊居民小區提供相應物業服務；業主自行管理是由業主自己推選代表，按照規定標准為業主提供相應物業服務。

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　　投訴渠道:設立四級物業監管機構

　　現行的哈市物業管理規定中僅把哈市住房局作為物業管理的政府主管部門，而街道辦事處等都被排除在物業行政管理主體之外，管理體制構建不合理，經常造成投訴物業無人管的情況。為此，本著『條塊結合、以塊為主，屬地管理，權責適應』的原則，《條例》規定了哈市住房局、各區縣(市)住房局、街道辦、社區為四級物業管理監管主體，今後市民投訴物業渠道更多，其中社區、街道辦實施『首問負責制』。

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　　業主維權:業主小組選代表開大會

　　《條例》規定，針對有些物業小區戶數較多，業主難以全部召集開會的實際情況，規定建立業主小組，由業主小組代表參加業主大會。而對有些業主委員會不履行職責，拒不召集業主大會，業主權益無法保障的實際，規定街道辦事處可以根據業主請求，代行召集業主大會。

　　此外，針對有些業主委員會越權取代業主大會擅作決定的情況，規定了相應禁止行為和制約措施。

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　　擅自棄管:三年不得在本市再從業

　　《條例》規定，搭建物業市場准入招投標平臺，實行物業招投標，也就是今後建設單位不能再自管物業了，建完後應當向社會公開選聘物業實施管理。違反規定的將處以三萬元以上十萬元以下罰款。

　　同時，哈市建立物業服務信用保證金制度，物業服務企業在承接物業項目時，應當按照有關規定繳存物業服務信用保證金，發生物業服務企業擅自棄管和重大服務質量事故時用於應急處置。而對於物業企業擅自終止服務的，三年內不得在本市承接新的物業服務項目，企業法人在三年內不得從事物業管理活動，給業主造成損失的，依法賠償。

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　　收費標准:停車場實施政府指導價

　　《條例》規定，普通住宅小區和非小區住宅的物業服務收費實行政府指導價；公寓、別墅等高檔住宅及寫字樓、酒店、商場等其他非住宅的物業服務收費實行市場調節價。由社區服務機構管理的老舊居民區收費則由價格部門和物業行政主管部門確定。

　　電梯費和停車場(位)綜合服務費則實行政府指導價。實行政府指導價的，由哈市價格部門會同物業部門指定基准價和浮動幅度，定期向社會公布，並根據社會平均物價指數變動情況適時調整。實行市場調節價的，具體收費標准由當事人自主協商後，在物業服務合同中約定。

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　　服務內容:保修期設施損壞開發商修

　　《條例》規定，物業共用部位、共用設施設備的日常維修養護，由物業服務企業或者社區物業服務機構負責維修，費用從物業服務費中列支；對物業共用部位、共用設施設備除日常維修養護之外的維修、更新和改造，由物業服務企業或者社區物業服務機構維修。

　　業主專有部分、自用設施設備的維修養護責任和費用，由業主自行承擔。

　　在設施保修期內，發生工程建設質量問題的，由開發建設單位按照規定承擔維修責任。

　　水電熱氣通訊有線電視等管理，由相關管理單位負責維修養護。

　　由社區物業服務機構管理的老舊小區，社區物業服務機構只負責提供環境衛生清掃保潔；綠化養護；房屋共用部位、共用設施設備日常綜合維修等基礎性服務。

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　　規范業主:住宅改商服須經鄰居同意

　　《條例》對業主行為進行規范，嚴禁九種行為：不得擅自拆改房屋承重結構、主體結構；佔用損壞移動物業共用部位及設施；違法搭建建築物，損壞房屋外觀；佔用消防通道；隨意堆放、傾倒、拋撒垃圾、雜物，佔用損毀綠地、花草樹木，擅自在建築上涂寫刻畫，搭建外掛式保溫設施、鴿籠，飼養畜禽等；飼養大型犬、放置易燃物等；產生噪聲、煙塵等；擅自設置攤點、開辦公司等違反工商管理規定等。有上述行為的，將由行政管理部門依法制止或處理。

　　此外，將住宅改變為經營性用房的，應經有利害關系的業主同意，並依法向相關部門辦理審批手續。如果擅自改變的，可對個人處一萬元以上五萬元以下的罰款。

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　　規范物業:擅用共用部位最高罰20萬

　　電梯內廣告、共用部位闢停車位……一直以來，共用部位收益成為部分物業的灰色收益。《條例》中對哈市物業經營收益問題首次進行了明確，規定利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，在征得相關業主、業主大會、物業服務企業或者社區服務機構的同意後，按照規定辦理相關手續。而屬於業主所得的收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　對於物業利用小區空間設置停車場的情況，《條例》規定，佔用物業管理區域內共用道路、場地停放車的，應由業主大會決定。業主大會決定對停放車輛收取費用的，參照價格部門指導價執行，而費用主要用於補充專項維修資金。如擅自處置物業共用部位和設施設備的，將處五萬元以上二十萬元以下罰款。

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　　糾紛調解:實行聯席會議制度

　　據介紹，哈市物業管理中產生的矛盾糾紛不能及時有效解決。為此，《條例》中增加了調解與仲裁機制，規定實行聯席會議制度，將市、區物業行政主管部門、街道辦事處、社區居委會、物業行業協會組織起來共同參與。當事人不但可以申請調解、也可以依據合同約定申請仲裁。

　　對於重大的物業糾紛，《條例》規定由哈市物業行政主管部門組織協調解決。在調解過程中，對可能涉及訴訟事項，也可邀請人民法院有關人員參加，以減少糾紛當事人的訴累。