東北網3月15日訊 物業和業主之間的種種矛盾勢必會成為阻礙小區良性發展的“絆腳石”，“物業之殤”如何解決？業內人士紛紛獻策，小區應首先完善業主委員會制度，通過業委會維護小區業主的合法權益，物業提昇服務意識，應做到收支公示，同時應該建立質保金制度。

　　物業服務主要針對公共區域

　　“交了物業費，卻不知道用在了哪兒。”許多市民在接受記者采訪時表示，並不清楚哪些問題需要由物業解決，一些業主甚至表示，房子住了好幾年，物業費也年年交，一直不清楚物業到底是做什麼的。

　　對此，徐虎物業副總經理武英林表示，物業服務主要針對的是小區的公共區域。物業管理的最大價值，就是讓業主的房子保值、增值。兩個同樣品質的小區，建築質量、配套設施相同，分給兩家不同的物業公司管理，幾年之後，這兩個小區的價值就可能出現差別。武英林認為，每個業主都有權知道物業的服務內容，而且小區綠化、保潔、基礎設施的維護都是房子保值、昇值的重要因素，這些費用又都來自於物業費。

　　希美物業負責人曹學昌告訴記者，近些年，由於房地產開發過快，物業管理企業配套發展不足，許多房地產開發企業遺留問題較多，給物業造成難以克服的困難。調查顯示，80%以上的建成小區存在開發遺留問題，業主找不到開發商，只能同物業反映。但物業公司是一個獨立的特殊民事主體，只根據服務合同對業主提供相應的公共服務。開發商遺留的許多問題其實都在物業的管轄范圍之外，部分業主並不清楚物業的義務和服務范圍，將一些“胎生”問題歸咎到物業身上。“如果業主能夠對物業的服務范圍及職責真正了解和掌握，有很多矛盾其實是可以避免的。”

　　完善業委會制加強物業與業主溝通

　　“物業應該人性化管理、人情化操作，向業主提供鄰居般的服務。”不久前，全國勞動模范徐虎應邀來到冰城，與有關部門探討如何解決哈市物業管理中普遍遇到的難點、熱點問題。徐虎認為，哈市當務之急，是完善業委會制度，使得業主和物業的權利、義務實現對等。

　　針對許多市民關心的垃圾清理不及時，物業費上調的問題，徐虎表示，哈市出臺的《關於進一步規范物業服務收費工作的通知》中提到分級收費制度，“花多少錢，享受多少服務”的理念已成為全國物業服務新模式，業主和物業需要達成共識。

　　徐虎發現，哈市很多小區出現停車位、綠地、電梯被物業公司佔用經營的情況，而收益卻與業主無關。他表示，物業佔用的是業主集體產權，而產生的盈利收入更應該與業主共享，通過與業委會協商按比例分成，或將這部分收入用作房屋維修基金或業委會辦公費用。

　　哈市政協委員韓學君也表示，業委會不僅代表業主的利益，同樣在業主與物業及社區居委會之間起到橋梁和溝通的作用；社區應承擔起扶持新小區建立業委會的責任，將業主委員會建設工作納入社區居委會議事日程。韓學君認為，哈爾濱市應盡快制定適合本地經濟社會發展的物業與業主委員會管理細則。

　　“良性雙贏，惡性雙輸。”黑龍江大學政府管理學院社會學系曲文勇教授認為，除了完善的業委會制度之外，業主與業委會、物業企業之間相互信任也是關鍵。業委會與業主之間是否互信，能否真正代表業主的意見，對於業主反映的問題是否能夠及時反饋給物業，業委會與物業企業之間是否互信，能否真正在管理中與物業企業充分進行溝通，這些都關系到業主與物業企業之間今後關系的發展方向。曲文勇舉例說，物業企業和業主之間就像合作伙伴的關系，合作伙伴之間相互信任，是一切事物良性盈利的基礎。

　　“業主委員會到現在為止還是一個監管空白。”徐虎強調，業委會不像居委會和物業公司有監管主體，難免出現偏差，哈市應結合小區發展，完善業委會，同時盡快成立業委會監管機構，使得業委會真正代表業主的權益。

　　建立質保金制度服務不達標收費需打折

　　作為物業企業的行業主管部門，哈市住房局物業處的張曉輝處長認為，物業企業要想扭虧為盈，正視自身存在的問題是關鍵。物業企業贏得市場的不二法門就是上乘的服務質量，服務不僅是指現有的基礎性服務，也包含定期與業主進行溝通的人性化服務。物業企業在管理過程中，如能多與業主進行溝通，在出現問題時就能及時進行修正，避免產生不必要的矛盾。

　　此外，張曉輝強調，物業企業在服務過程中，一定不要忽視“公示”這一環節的重要作用。物業企業若能建立和完善公示制度，例如對服務內容或支出明細等項目定期進行公示，會減少很多不必要的矛盾和誤解。

　　哈市政協委員孫志勇表示，針對目前部分小區存在物業棄管或無人管理現象，政府部門可以成立或聘請有資質的專業部門接管或成立第三方管理，建立監管完善的管理體系，面向社會公開招標、招聘，實現陽光物業管理，既解決就業問題，又完善了管理。

　　有關人士認為，物業服務應該建立質保金制度，即業主在預交物業費時，按照一定比例預留質量保證金(比如先繳納80%或者90%的物業費)，如果一個年度下來，物業服務情況，業主滿意，則交齊剩餘部分的物業費，否則視同物業服務不合格，業主可以不交剩餘部分或者按比例少交剩餘部分。

　　業主自管小區物業

　　哈市住房局物業處的張曉輝處長表示，物業企業需要提高自身素質，業主作為小區的主體，也要樹立“主人翁”意識。業主們要有這樣一種觀念：房產所在小區中一切公共區域都是自己的財產，應得到所有業主的共同關注和保護。物業企業作為專門管理機構，是協助小區全體業主為小區公共區域進行服務的，而非為個別業主服務。所以，個別不繳納物業費的業主其實也是在侵犯其他繳費業主的利益。

　　哈市政協委員王曉婷則認為，新頒布的《物權法》允許業主自我管理物業，她建議有條件的小區做實業主委員會，讓業主實現真正的自治，直接從社會上聘用專業服務人員，細分物業服務項目，由業主委員會自行管理。這樣也可改變以往業主較為被動的局面。