東北網3月4日訊 1日，由國務院辦公廳發布的名為《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》出臺。細則發布第二日，記者在哈爾濱多家二手房中介機構了解到，無論是買房者、賣房者還是房產中介，面對這一俗稱“新國五條”細則中更為嚴峻的限購、差別化住房信貸等政策都產生很大的波動。而細則中“出售二手房征收20%個人所得稅”的條款則最受關注與爭議。正式實施後，賣房人需繳納幾萬到幾十萬不等的個稅。2日下午，哈市市民高女士將名下的一套房子同時掛在多家中介公司，她怕“新國五條”地方細則出臺後，房子賣不出去砸手裡。業內人士表示，“新國五條”是把雙刃劍，如何既能抑制房價上漲，又能保障剛需性、置換性群體的住房需求，成為大家關心的焦點。

　　二手房登記量增多

　　“如果地方開始征收20%的個稅，不僅我的房子不好賣，我想二手房市場都會受影響。”高女士講，她的房子是70萬元買的，現在掛出150萬，如征收20%的稅，她將交納16萬元個人所得稅。

　　高女士的房子建築面積160平方米，位於南崗區和興路附近，2004年買入，當時房子單價還不到4500元/平方米，隨著地鐵的開通和周邊商業配套設施的完善，附近的二手房單價均達到1萬元/平方米。高女士告訴記者，她在年前便將房屋信息掛在一家中介公司，但是很少人詢問，“新國五條”的出臺讓她意識到，再不將房子賣出去就會砸在手裡。“我現在的心理價位已經不高了，只要買主提出的價格合適就成交。”高女士表示，她在年前的登記價格為165萬，相比繳納20%的個稅，高女士寧願自降房價。為了讓房子盡快出手，高女士除了將房子掛在多家房屋中介公司外，還將房屋信息登在網絡上。

　　“很多人都在問哈爾濱的個稅什麼時候提高，按什麼標准繳納之類的問題。”位於宣化街某二手房中介負責人姜濤告訴記者，“新國五條”出臺後，登記房屋信息的人有所增多，但更多的是諮詢個稅如何繳納。姜濤表示，在得到“地方細則不知何時出臺”的答復後，一些市民擔心個稅遲早要提高，紛紛將房屋信息進行了登記，另一些則靜候地方細則出臺後再做決定。

　　市民:四處打聽還迷惑

　　記者采訪了解到，在剛剛發布的“新國五條”細則中，與百姓關聯度最大的就是為抑制投機投資性購房而提出的三方面內容。關於限購，細則要求限購區域必須覆蓋城市全部行政區域，限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房，並且明確提出對擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法連續提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。關於房貸，細則要求繼續嚴格實施首套房和二套房差別化住房信貸政策；房價上漲過快的城市，還可以進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。而關於此前最受關注的房產稅，細則明確提出將對出售的自有住房按轉讓所得的20%征收個稅。這一出人意料的新規無疑成為本輪調控中最有影響力的“重拳”。

　　“新國五條”細則一發布，哈爾濱二手房中介機構都突然繁忙起來。有意出售或購買二手房的市民紛紛打電話諮詢，不少已有購房意向的買賣雙方更是急得如熱鍋上的螞蟻，不停催促中介簽合同、過戶，生怕新政一落地購房計劃生變。

　　從2日起，哈爾濱驕陽地產的諮詢電話就響個不停。工作人員告訴記者，電話基本都是諮詢“新國五條”細則的。其中最集中的問題就是“新政什麼時候執行？”“自己家賣房今後是不是要多繳稅？”工作人員只能告知：“雖然國家的政策出臺了，但是具體的實施辦法應該由各個省市自己制定。細則是周五發布的，周六周日市、區的房產交易中心都休息。所以具體情況現在我們也不清楚。”

　　大盛地產的一位房屋經紀人則表示，聽到房屋轉讓將要征收20%個人所得稅的消息自己也很吃驚。“以前的規定是五年以下房子征收1%，五年以上免收，細則突然規定要征收20%，且沒說明任何例外條件，挺意外的。”

　　房屋中介：擔心今後沒“飯轍”

　　“新國五條”出臺以來，哈市二手房市場的登記量有所增長，許多房產中介的經紀人表示，新增的稅費負擔最終會轉嫁給買家，繼而推高房價。記者采訪中發現，細則的出臺讓不少房產經紀人都對房屋中介的行業前景產生了一定的擔懮。

　　振達地產顧鄉店的房產經紀人小劉告訴記者，因為相同地段、相同條件的二手房價格都要低於新建商品房價格，所以近幾年哈爾濱新房房價的一路看漲帶來了二手房市場的火爆。但是如果開始征收這20%的個稅，二手房的價格就會大幅攀昇，人們可能去選擇購買新房。小劉給記者算了一筆賬，以河松街為例，河松小區一套建築面積75平方米的二手房目前售價在55萬元左右，如果征收20%個人所得稅，賣方若想實際收入不變，房屋售價就必須提高到70萬元左右。而在相同地段的新開樓盤，相同面積的房屋售價目前也在75萬元左右。二者相差無幾。“新房舊房價格差不多，大家自然會選新房，房屋中介可能會面臨沒飯吃的境況。”

　　對於新政策，哈爾濱好家庭房地產經紀公司經理李士佳認為，今年前兩個月，各地房市確實出現了昇溫的跡象。以好家庭房產為例，無論是來店率、來源率還是看房率都有所上昇，公司二手房成交量環比增長20%，同比增長35%。“細則的出臺確實給了快速昇溫的房產市場當頭一棒。雖然這兩天我們的門店出現了房源增多、以前堅持高價的售房者主動降價、買房者為了避免高疊加稅費加速購買進程的情況，但是從長遠來看，一旦新政開始執行，房主惜售將使市場供應量減少，可能間接推昇二手房價。”

　　對於市民最關注的轉讓房屋將征收20%個人所得稅的問題，李經理的解讀是：“我國現行政策對普通住宅房屋交易個人所得稅的規定是成交總額的1%或利潤部分×20%。如果是購買時間超過5年的家庭唯一住宅則免收。也就是說征收20%的規定一直都有，而且是售房總額減去購房總額和相應稅費後獲得收益的20%。只是在以往的執行中都是按成交額1%執行，這次強制要求必須按後者執行。”

　　開發商：緊急開會想對策

　　“新國五條”細則的發布讓二手房市場一片慌亂，使很多人認為這對開發商而言是絕對利好消息，二手房失去價格的巨大優勢，將會讓新建商品房迎來新的銷售增長。但記者采訪的部分房產開發公司卻表示，“新政對開發商來說影響有利有弊，是把雙刃劍。”

　　黑龍江宏旭房地產集團副總經理王剛認為，“新國五條”細則發布後，公司立刻召集了緊急會議研究新政將對樓市產生的影響和對策。王副總經理認為，細則中將對二手房交易中增值部分征收20%個人所得稅的規定彰顯了中央嚴控房價的決心，交易成本增長造成二手房價格上漲對開發商而言也確實有利。但房價不是加重個稅能解決的問題，如果最終買單者還是購房人，“羊毛出在羊身上”，就難免傷及無辜。

　　與此同時，嚴格“限購”和“房貸”政策的規定又會影響商品房市場。“此前哈市的限購區域是二環以內，我們在松北區開發的樓盤就不受限制。但是這次細則要求限購區域必須覆蓋城市全部行政區域，且對不是常住的非本地戶籍居民限購二套房，我們的優勢就沒有了。此外，細則要求嚴控二套房房貸，並提到提高二套房貸款的首付比例和貸款利率。這都會對我們樓盤的銷售產生影響。”在王副總經理看來，此輪調控目前看來受影響較大的還是一線城市。比如北京、廣州等地此前就已出現了因擔心對二套房調控引發市民排隊過戶的現象。對哈爾濱這樣二三線城市樓市的影響可能幾個月以後纔會顯現。

　　新政應避免傷及無辜

　　一邊有人著急賣房，一邊有人擔心二手房是否還值得購買。有人擔心，新政是把雙刃劍，加重個稅未必能抑制房價，所謂羊毛出在羊身上，有著剛需的購房人很可能成為重稅的埋單者。業內人士指出，新政是否會抑制房價，還要看“新國五條”地方細則的推出。

　　“20%的個稅不能一刀切，以免傷及剛需群體。”哈爾濱金融學院金融研究所張高城所長認為，哈爾濱並不像北京、上海這樣的一線城市，投機、投資性比例較高，哈埠樓市仍以改善性和置換性購房需求為主，二手房的個稅比例也應該分情況進行繳納。張高城提出，有些二手房是出於改善性目的進行出售，比如賣掉小房子買個大房子，而有的二手房則是投資性出售，比如房主手裡有三四套甚至更多房源，這種行為就應該繳納高比例的個稅。張高城表示，如果二手房按收益20%繳納個稅，那麼房價很可能出現不降反昇的情況。

　　黑龍江省社科院研究員趙瑞正表示，哈市房地產市場正處於“供過於求”的買方市場，在這一情況下，消費者完全可以避開個稅較高的二手房轉向一手房，由此增加二手房的降價壓力，賣方在自降房價的同時更要承擔較高個稅帶來的壓力。

　　業內人士指出，“新國五條”提到的增加個稅，目的在於控制投機、投資性炒房，進而控制房價的上漲，但是這一政策也可能導致二手房價格增高，進而將稅費轉嫁到剛需消費者身上。所以，“新國五條”到底如何執行，還要看地方政府針對新政出臺相應的配套細則。