東北網3月7日訊 連日來，受“國五條”房產新政影響，到哈市各區房產交易所辦理更名過戶手續的市民持續“爆棚”。對此，房地產業內人士提醒，選擇不同的更名過戶方式，在辦理及日後交易時將產生不同的費用，市民須謹慎選擇。

　　房齡不滿5年贈與比較劃算

　　親屬間過戶房產，應選擇贈與方式還是買賣方式好？記者就此諮詢紅旗律師事務所從事房產專業的呂律師。呂律師認為，兩種過戶方式各有利弊，要視不同情況而定，其中，房齡是否滿5年是一個主要考慮因素。

　　規定是否滿5年是主因

　　根據國家有關規定，房齡不滿5年時間就買賣的，要征收成交總價5.5%的營業稅。成交總價不完全參照買賣雙方合同上標的交易價，還要通過市地稅部門的存量房交易申報價格評估對比系統，以避免買賣雙方為了少繳稅而有意報低成交價的“陰陽合同”。也就是說，當房屋交易價格高於基准價格時，基准價格則不會顯示，而交易價格低於基准價且無正當理由時，地稅部門則按照系統生成的基准價征稅。

　　呂律師介紹，在房產買賣中，除了營業稅，還有個人所得稅、契稅等費用。個人所得稅與房齡無關系，稅率一般為全額的1%。契稅只與房子面積有關，分為建築面積90平方米以下、90—144平方米、144平方米以上3個檔次。最高稅率為3%，最低為1%。

　　而在房產贈與方式中，並沒有房齡是否滿5年的限制，過戶只要向稅務部門繳納3%的契稅。此外，還涉及到0.05%的印花稅及公證費、產權登記費等。

　　舉例

　　買賣3萬元贈與1.22萬元

　　【買賣方式】以一套房齡未滿5年的建築面積60平方米，市值40萬元的房產為例，如進行買賣需繳納營業稅：40萬×5.5%＝2.2萬元，契稅：40萬×1%＝4000元，個人所得稅：40萬×1%＝4000元(賣方為家庭唯一住房)，總計為3萬元。

　　【贈與方式】如按贈與方式計算，則只需繳納契稅：40萬×3%＝1.2萬元，印花稅：40萬×0.0005＝200元，總計為1.22萬元

　　【比較結果】如此算下來，如果房齡不滿5年，房子以贈與的方式過戶到親人名下，可以比買賣方式節省1.78萬元的稅費，較為劃算。如果房齡滿5年，兩種過戶方式所需要費用相差不太多。

　　贈與房產再出讓多繳20%個稅

　　呂律師表示，現在購房者了解房產贈與或買賣的過戶事宜，只是想省點過戶費用。但是，房子作為大宗商品，日後可能還會再次過戶，目前在辦理過戶手續時，要未雨綢繆為日後做打算。

　　規定贈與之後還有後賬

　　記者從市地稅部門了解到，國家稅務總局明確，受贈人取得贈與人無償贈與的不動產後，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用後的餘額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。

　　舉例贈與8萬元買賣2萬元

　　【贈與方式】比如，受贈人當時獲得40萬元的房產，現在漲價到80萬元。受贈人想再次出讓，即使房齡滿5年，僅個人所得稅就要繳納8萬元，計算公式為：(80萬-40萬)×20%＝8萬。

　　【買賣方式】相比之下，如果是以買賣方式交易的房產，再次出讓涉及的稅費就沒有這麼多了。同樣房價為80萬元，如果這套房的房齡滿5年，當初是以買賣方式買下的，房產再次出讓僅需繳納契稅：80萬×1%＝8000元，個人所得稅：80萬×1%＝8000元(賣方家庭唯一房產)，以及其他各種費用僅需2萬餘元。

　　【比較結果】對此呂律師表示，如果房子不打算再次出讓，那麼以贈與方式過戶劃算。否則，產權人以贈與方式過戶省了錢，但日後再次過戶就要多掏錢。