東北網2月21日訊 在經歷了去年商品住房銷量降幅持續收窄、價格基本穩定、二手住房交易持續活躍的發展態勢後，今年大慶樓市如何發展?將出現哪些新常態?

　　大慶樓市向上?向下?

　　2018年，中國樓市是波瀾壯闊的。

　　決策層多次重申『房住不炒』的定位，各線城市調控政策持續高壓，限購、限貸、限價、限首這套『四限組合拳』易緊難松，不斷昇級，讓2018年成為了『史上最嚴調控年』。

　　在經歷了2018年商品住房銷量降幅持續收窄、價格基本穩定、二手住房交易持續活躍的發展態勢後，2019年大慶樓市走向如何?房價是漲還是跌?樓市將出現哪些新常態?什麼樣的房子最受歡迎?哪個時間節點入市最適宜?就此，記者進行了深入采訪。

　　大慶樓市有點兒『冷』，商品房、二手房成交面積下降6.9%

　　2018年6月，王玉超賣了自己在湖濱教師花園的住房，又在同一小區，購買了另外一套。

　　為什麼這麼折騰了一下?原來，王玉超以前的房子是一樓，面積87平方米，是一套兩居室。

　　可是孩子馬上要上幼兒園了，岳母准備過來照顧，住在哪裡成了問題。思來想去，王玉超賣掉了兩居室，在同一個小區購買了一套三居室。在2018年，有不少人為改善生活換了大房子，也有一些人，為了孩子能進好學校，購買了學區房。

　　2018年的統計數據顯示，全市(含四縣)新建商品房批准預售面積187.8萬㎡，同比增長36.6%。其中：商品住房批准預售面積174.1萬㎡、15112套，同比分別增長111.9%、98.9%。市區新建商品房批准預售面積153.4萬㎡，同比增長25.5%。其中：商品住房批准預售面積145.2萬㎡、12163套，同比分別增長99.6%、83.4%。

　　全市(含四縣)商品房、二手房共成交501.2萬㎡，同比下降6.9%。其中：商品房銷售155.2萬㎡，同比下降24.2%;商品住房成交均價4684元/㎡，同比下降1.2%。二手房成交345.9萬㎡，同比增長3.7%。市區商品房、二手房共成交413.4萬㎡、48397套，同比分別增長-7.5%、-5.9%。其中：商品房銷售103.8萬㎡，同比下降27.6%。商品住房成交均價5274元/㎡，同比上漲7.3%。二手房成交309.6萬㎡、38426套，同比分別增長2%、2.3%。

　　市區商品房庫存面積415.25萬㎡，較2017年底上昇45.7萬㎡。其中：商品住房庫存面積216.6萬㎡、19145套，較2017年底上昇52.2萬㎡、增加3773套，去化周期為29.09個月，處於國家規定合理區間。

　　二手房市場兩極分化，『三好房子』從來不缺客戶

　　當張昊在為自己的新房徘徊在各個樓盤售樓部時，美娜已經在東風新村四區選中了一套80平方米的住房。

　　『買這套房子，純粹是為了給孩子上學用。2012年買首套房時知道這個小區不是學區房，但當時並沒有在意，因為孩子的戶口跟著姥姥，姥姥的房子是學區房。後來教育部門出臺了「新生入學嚴格按照房屋所有權證和戶口簿實行劃片管理」的新規，孩子要想上重點學校，只能再買一套學區房了。』美娜說。

　　大慶融客通房地產經紀公司房產經紀人周林從事地產行業已經有20年了，他經歷過大慶樓市的火爆，也經歷過樓市的『冰點』。

　　他告訴記者，無論什麼時候，『三好房子』從不缺客戶。『一好』是學區房，大慶現行的入學政策是義務教育學校實行免試、就近入學，很多家長為了讓孩子享受優質的教育資源，紛紛購買學區房。『二好』是地段好。地段好的房子，同樣不缺客戶。『三好』是戶型好。與以往追求面積大不同，如今100平方米左右的戶型最受市場歡迎，滿足了剛需一族『面積不要太大，最好三室』的需求。

　　大慶市佰順鴻居房地產經紀有限公司董事長安然告訴記者，目前大慶買房子主要有四類人群：一類是中年人，換大房子，屬於改善型，這類人群買房子非常謹慎理性;一類是年輕人，成家置業，屬於剛需型，這類人群買房子基本都要求一步到位;一類是老年人，換房子是為了離子女更近些，這類人群的換房目標主要是以子女住房小區為主;一類是外地人，在大慶打拼多年小有積蓄，就購買一些老區的房子安定下來，也屬於剛需型。這四類購房者支橕著大慶的二手房市場。

　　『四類置業者也讓今年的大慶二手房市場出現了兩極分化：中心地段、物業好、環境好、購物方便的房子，好成交。而偏遠地區，房齡又偏大的小區，因為購買人群有限，成交難，房子也根本賣不上價。』安然說。

　　大慶盛世龍鼎房地產經紀有限公司總經理高培英則表示，隨著二胎政策的放開，140平方米以上的大戶型將成新需求。

　　樓市逐漸回歸理性，房地產行業更多體現為『去投資化』

　　對購房者來說，閉著眼買房都能賺錢的時代過去了;對開發商來說，只要開盤就能被搶光的時代也過去了。

　　2016年開始，大慶樓市逐漸回歸理性，樓市開始吻別『黃金時代』，房地產行業正式告別快速增長、高額利潤的通道，漸入『白銀時代』。

　　從歷史發展的軌跡看，大慶房地產行業真正起步是在1998年，發展至今正好經過了20個年頭。這20年來，經歷了多次低谷到上漲再到低谷再到上漲的變遷，大慶房地產市場逐漸成熟。

　　『1998年-2001年，大慶房屋價格為800-1200元/平方米。到了2003年，開始走向第一個小陽春，當時房價最高為1600元/平方米。2003年年末的時候，房價更是漲到了2000元/平方米。2003年-2006年，隨著全國房地產行業進入低谷，大慶的房地產業進入了低谷期，但房價已經漲到了3500元/平方米。2009年，大慶房價達到了4000元/平方米。2011年，『5』字頭房價開始出現。隨後，『6』字頭、『7』字頭的房價接踵而至。終於，在2013年，大慶樓市創下了每6分鍾就成交一套的火爆記錄。從2014年開始，樓市開始急剎車，無論是成交量還是成交面積雙雙下降。房價雖說波動不大，但銷售速度明顯放慢。這種狀態，一直延續到了2018年。』從業20年，周林對大慶樓市走勢，了然於心。

　　『在房住不炒的基本認知下，加之租賃市場的發展，樓市總體降溫，回歸理性的勢頭徹底形成。』高培英表示。在她看來，『白銀時代』是一個更加講究專業、更加專注產品、更加關注品牌的時代。地產行業的黃金十年，更多的時候更像是虛擬經濟，資金密集，熱錢流入，房地產市場過度繁榮，失去了房地產市場本是實體經濟的屬性。而進入『白銀時代』，房地產行業的實體經濟屬性開始回歸。未來，房地產行業的利潤雖然不像原來那麼高了，但依然是一個不錯的行業。

　　『在新常態之下，市場環境發生了變化，這個時候就要求我們每個人都要調整。就樓市而言，精益化是未來房企發展方向，房地產行業將會更加健康，更加合理。』大慶師范學院經濟管理學院講師王植荔表示。

　　『白銀也是貴金屬。所謂的「白銀」，不僅僅是成色的變化，房地產行業的使用功能也發生了變化，房企的轉型是必然的。未來，房地產行業將成為旅游、養老等產業的載體，不再單純地體現為投資屬性，更多地表現為去投資化。』東北石油大學經濟管理學院教授趙俊平認為。

　　今年大慶樓市『穩』字當頭，未來可期

　　樓市、房價是人們永遠談不完的話題，無論漲跌，都會牽動無數人的心。

　　每年的樓市走向，各地都會以中央精神為基准，因城施策。可以說，風往哪兒吹，市場就往哪兒走。

　　隨著穩地價、穩房價、穩預期這『三穩』被列入住建部2019年十項重點任務之首，其重要性不言自明。對於房地產市場來說，穩定壓倒一切。但需要指出的是，穩定其實是雙向調節，大漲不是穩定，暴跌也不是穩定。

　　那麼，2019年，大慶的房價又會走出一波怎樣的行情呢?

　　黑龍江八一農墾大學教授、戰略管理專家韓光鶴認為，主流仍是穩字當頭，房價穩中有降或小幅波動，不會大漲也不會大跌。『2019年的樓市在很大程度上應該是一條水平直線，無論是向上還是向下，空間都是非常有限的。』

　　在韓光鶴看來，大慶房價將兩極分化，一部分學區房、好地段房的房價會持續堅挺，一部分偏遠地區房價則會下調，整體房價應該與2018年持平。

　　對剛需一族來說，房子終歸是要買的。那麼，什麼時候買房合適呢?

　　『對於准購房者來說，買房大可不必關心房價走勢，只要自己有需求就可以買房。一方面房價是漲是跌誰也說不准，一方面，剛需買房更多是自住，只要價格、配套、戶型各方面都基本滿足就可以。』周林說。

　　『當然，買房也不能盲目，尤其對剛需一族，要對自己有清晰的認識，如付款能力、還貸壓力以及未來5-10年家庭收入預期和未來家庭人員變化等。另外，在目前信貸環境下，貸款成本逐漸提高，不宜過度透支以求一步到位。最後，同一價格下，三居比兩居好，房齡控制在20年以內，給未來換房下家留出貸款年限，不一定非要追求新房准新房，但一些朝向不好，戶型不規則的房源不建議考慮。』高培英認為。

　　『從長期看，我還是看好大慶樓市的，大慶有藍天、有碧水、有溫泉、有濕地，自然環境優美。隨著經濟的持續發展，大慶城市建設和社會治理也取得了長足進步，正在成為城鄉居民認同感、自豪感、獲得感不斷提昇的幸福城市。所以，大慶樓市未來可期。』趙俊平表示。

　　大慶日報記者戴小民