東北網3月4日電 『兩會』將延長會期，用來討論《物權法》草案。該消息令哈爾濱市的廣大業主十分興奮。3日，來自中北春城、中植方洲苑、歐洲新城、溪畔嘉園、愛建濱江等小區業主委員會的成員在海富名都小區業主委員會辦公室召開座談會，希望將哈爾濱廣大業主討論後形成的對《物權法》草案的建議匯總並傳遞給大會。

　　業主應自主選聘『管家』

　　中北春城小區業主劉先生表示，《物權法》草案第84條規定：『業主可以自行管理建築物及其附屬設備，也可以委托物業管理機構或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業管理機構或者其他管理人，業主有權更換。』應該說這一規定給予了業主極大的自治權利，但目前國家的物業管理條例和哈爾濱市的物業管理規定卻要求小區必須由物業管理企業管理，並未賦予小區業主這一自治權利，這與《物權法》草案中的規定是衝突的。

　　劉先生說，現有規定與《物權法》草案的規定相衝突的地方還包括，《物權法》草案第78條規定：『選聘和解聘物業管理機構及其他管理人是由業主依法共同決定的，其中，小區1／2以上業主同意即可選聘。』針對目前的小區狀況來看，這一比例是十分合理的，而現有規定中卻要求小區2／3以上業主同意纔能選聘物業管理企業。他還建議，《物權法》應明確物業服務合同到期後，原物業企業希望與小區業主繼續簽訂物業服務合同時，必須達到2／3業主同意。

　　車位、車庫應歸業主所有

　　海富名都小區業主委員會主任孔昭柱說，《物權法》草案規定：『建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或約定不明確的，屬於業主共有。』而現有的規定中，卻沒有明確這些配套設施的所有權，導致哈市許多小區普遍出現共有物權被侵犯的現象，很多小區的車位、車庫、會所等配套設施都已被開發商據為己有，開發商通過出租、出售的方式獲得了高額的利潤。

　　孔昭柱說，實際上業主購房時已經承擔了小區配套設施的費用，開發商再賣，就是二次買賣。在海富名都小區就發生了大量車庫被開發商變賣的現象。對於這種情況，在法律尚無明確規定的情況下，業主大會的執行機構——業主委員會感到很無奈。《物權法》草案的這一提法沒有保護業主的權益。他建議，應明確規定車庫、車位及會所等配套設施完全歸業主共同所有。至於如何利用，應由小區業主共同商定。

　　明確區分建築物所有權

　　歐洲新城小區業主委員會主任張大羽認為，《物權法》草案規定了業主的建築物區分所有權，但對最為突出的也是最為關鍵的一個問題，就是專有和共有部門的范圍劃分問題，卻沒有具體規定。如果不明確兩者之間的范圍，一旦發生爭議，不論是開發商還是小區業主通過法律都難以解決。

　　張大羽說，明確區分建築物專有部分和共有部分的所有權對於高層住宅小區來說至關重要。多年來，正是由於這一原因，哈市許多高層居民樓的轉換層(或稱管道層)被開發商賣掉。而絕大多數情況下，開發商早已將這部分的費用打入業主的購房款。也正因為沒有明確這些建築物的所有權，物業公司將公共部位據為己有並謀取經濟利益的現象時有發生。

　　目前《物權法》草案允許以約定的方式確定共有物業的所有權，即開發商可以約定出售、出租和賻贈小區的公共配套設施。這一說法令人擔心，因為，該條款將會侵害到業主的利益，更多的小區會因此引發衝突和矛盾。他建議，應明確規定業主的建築物專有部分和共有部分的所有權，避免發生因所有權不清造成的糾紛。

　　確定業委會法人地位

　　參加座談的小區業委會成員一致希望，即將通過的《物權法》草案能明確業主委員會的法人地位。既然國家的物業管理規定中明確了業主委員會需要依法成立，即認可了業主委員會是業主大會執行機構的法律地位，業主委員會就應具備法人地位。但目前，每當業主委員會希望通過法律途徑解決維護小區業主利益的重大問題時，都因不具備法人資質而被法院拒之門外，這是一種地位不平等的體現。只要業主委員會一天不具備法人資質，就無法參加法律訴訟，這一代表業主的民主力量就永遠處於弱勢地位，根本無法與強勢的物業企業站在平等的位置談話。沒有主體地位，業委會就無法維護業主的權益。