東北網8月22日訊 生活報『冰城房價全景調查』展示冰城樓價，細致具體到冰城的大多數樓盤，通過這些高低起伏的數字，幫你參透冰城樓價的走勢，為你下一步的選擇做好參謀。

　　今年上半年哈爾濱市各區房價均有上漲

1-7月六區均價

月份	均價	漲幅
1月	3800
2月	3900	2.6%
3月	4090	4.9%
4月	4110	0.5%
5月	4220	2.7%
6月	4350	3.1%
7月	4410	1.4%

總體上漲610元，漲幅16%

 

　　香坊區漲幅猛道外區漲幅弱

　　年年歲歲房相似，歲歲年年價不同。

　　哈爾濱市商品房去年1月的均價為3107元/平方米，今年1月的均價是3800元/平方米，今年7月這個數字已經變成4413元/平方米，19個月共上漲了1306元/平方米，上漲幅度為42%，今年上半年上漲16%。

　　哈爾濱市相關部門分別對道裡區、南崗區、道外區、香坊區、松北區和呼蘭利民開發區六個區的部分樓盤價格進行跟蹤調查，發現六個區各個時期的漲幅高低不同。其中上半年漲幅最高的為香坊區，上漲850元/平方米，上漲幅度為23%。上半年漲幅最低的是道外區，上漲210元/平方米，漲幅4%。

　　道裡區

　　1月至7月均價為5601.43元/平方米

　　位置不同價格差別大

1-7月道裡區均價

月份	均價	漲幅
1月	5000
2月	5000
3月	5530	10.6%
4月	5530
5月	6020	8.9%
6月	6160	2.3%
7月	5970	-3.1%

總體上漲970元，漲幅19%

　　特點：道裡區由於樓盤位置的不同，相互之間價格差別也很大。從在售樓盤價格跟蹤情況來看，去年8月~12月以來，調價最多的是機場路附近的穆斯林小區，每平方米漲了500元。去年12月與11月持平，沒有變化。

　　道裡區大多數樓盤地處江畔或商業集中區，交通方便，開盤價格就定位較高，所以開盤以後調價的較少，甚至有的一次也沒有調價。最為明顯的是哈公館和觀江國際，這兩個樓盤由於地處松花江畔，今年開盤以來價格就在哈爾濱市商品住宅中遙遙領先，因其價位較高，所以在一年中一直沒有太大的變動。而道裡區二環以外、位置比較偏僻的樓盤價格定位較低，所以它們隨著樓市的昇溫也逐步提價。

　　調查：整體看，道裡區各個項目從2006~2008年房價都出現了上漲，中原地產公司通過兩年間對部分樓盤進行跟蹤調查發現，道裡區抽樣項目17個，2008年上市項目5個，價格全部上漲。其中40%左右的項目價格在2007年有大幅度的提昇。

　　截至2007年12月底，如果把監測范圍內在售的十個樓盤按均價計算，應為6000元/平方米。其中有三個樓盤是精裝修，把三個樓盤排除，道裡區在售樓盤均價應為5000元/平方米，其中道裡區二環以內的商品住宅樓盤均價約為6400元/平方米(不包括三個精裝修樓盤)。道裡區二環以外的商品住宅樓盤均價約為3600元/平方米。

　　樓盤漲幅：

　　2006年至2008年

　　漲幅最高的是歐洲新城，2006年3368元/平方米，2008年是6300元/平方米，漲幅為87%。第二位是愛建濱江新城，2006年4500元/平方米，2008年是8300元/平方米，漲幅為84%。

　　漲幅最低的是觀江國際，2006年8000元/平方米，2008年10000元/平方米，漲幅25%。

　　2007年至2008年

　　漲幅最高的經緯360，從6200元/平方米漲至8000元/平方米，上漲幅度為29%。

　　漲幅最低的是歐洲新城，從6000元/平方米漲至6300元/平方米，漲幅5%(因其前期漲幅過大，所以後市上漲緩慢)。

　　此外，哈公館2006年12000元/平方米，2008年15000元/平方米，漲幅25%。銘鑽公寓2006年4000元/平方米，2008年5000元/平方米，漲幅25%。

　　原因：從樓價變動的幅度上來看，價格短期上漲過快的原因有二。首先，2007年全國房地產市場整體運行速度過快，導致市場出現了非理性的上漲。其次，開發商低開高走的銷售節奏導致價格先低後高，價格大幅度上揚在所難免。

　　道外區

　　1月至7月均價為4638.57元/平方米

　　大項目激增房價也抬高

1-7月道外區均價

月份	均價	漲幅
1月	4500
2月	4700	4.4%
3月	4550	-3.2%
4月	4690	3.1%
5月	4690
6月	4630	-1.3%
7月	4710	1.7%

總體上漲210元，漲幅4%

　　特點：一直以來，道外區商品住宅價格較低，隨著東昇江畔、榮耀上城等一些高價位樓盤的上市，松蒲大橋項目拆遷的完成以及道外區危棚房的集中改造，將會改善道外區的整體面貌，使道外區樓盤價格逐步提昇。地鐵附近個別樓盤調價漲幅較大，如沃華水岸。

　　調查：此次中原地產在道外區采樣項目共有9個，在2006年-2008年，所有項目都出現了較大幅度的價格變化，3年內未有項目價格下降。

　　截至2008年一月初，道外區在售商品住宅樓盤有近10個，在售樓盤均價約為4500元/平方米。在2007年中旬，這幾個樓盤均價約為4080元/平方米，漲幅在12%左右。

　　樓盤漲幅：

　　2006年至2008年

　　漲幅最高的是潤成水雲天，2006年為2680元/平方米，2008年為6100元/平方米，漲幅為128%。

　　2007年至2008年

　　漲幅最高的是榮耀上城，從4500元/平方米上漲到6500元/平方米，上漲幅度為44%。

　　漲幅最低的是濱江鳳凰城，2007年4300元/平方米，2008年4500元/平方米，漲幅為5%。

　　原因：2007~2008年，道外區所有在售項目都有不同程度上漲，其價格上漲原因有二。首先，房價理性上漲，隨著建築成本等支出增加，開發商在保證利潤的前提下，價格上漲。其次，由於推售產品不同，其首次開盤推出的為商品住宅，均價較低，而其後推出的為單身公寓，價格較高，因此造成了一年間樓盤發生巨大漲幅。

　　南崗區

　　1月至7月均價為5022.86元/平方米

　　地處中心區提價有空間

1-7月南崗區均價

月份	均價	漲幅
1月	4700
2月	4800	2.1%
3月	5060	5.4%
4月	4920	-2.8%
5月	5040	2.4%
6月	5130	1.8%
7月	5510	7.4%

總體上漲810元，漲幅17%

　　特點：南崗區是哈市的中心區，也是生活配套最為完善的行政區之一，此次調查南崗區采樣項目8個，從2006年至2008年，所有樓盤的價格都有提昇。

　　因南崗區開發較早，新建樓盤大部分集中在南崗新開發區域及二環以外的學府路、征儀路附近，因地理位置好，價格有不斷上昇的空間。

　　調查：據哈市相關部門對南崗區在售樓盤價格跟蹤顯示，截至到2008年1月，南崗區在售商品住宅均價為4700元/平方米，與2007年中旬相比上漲了17%。

　　南崗區的樓盤根據區域不同漲幅也呈現出不同的狀態。其中，今年4月漲幅最大的區域為哈西新區。隨著西客站的建設和政府把哈西作為發展重點，使哈西地區的房價開始昇溫，西典家園由3800元/平方米一躍為4100元/平方米，緊臨的博奧現代城開盤價格也在4000元/平方米，哈西地鐵建設使福順尚都從4月初預計的4700元/平方米漲到5月中旬開盤價格6000元/平方米。

　　樓盤漲幅：

　　2006年至2008年

　　漲幅最高的為福順尚都，2006年3500元/平方米，2008年6000元/平方米，漲幅為71%。

　　漲幅最低的是盟科觀邸，2006年4200元/平方米，2008年5300元/平方米，漲幅為26%。

　　2007年至2008年

　　漲幅最高的是西典家園，2007年3300元/平方米，2008年4100元/平方米，漲幅為24%。

　　原因：7月份，南崗區樓盤均價上浮較大的原因是市區中心位置樓盤開盤價格較高拉動，如傲城國際和藍天榮府。

　　香坊區

　　1月至7月均價為3927.14元/平方米

　　成交量激增刺激房價漲

1-7月香坊區均價

月份	均價	漲幅
1月	3600
2月	3660	1.7%
3月	3790	5.3%
4月	3800	0.3%
5月	3800
6月	4390	15.5%
7月	4450	1.4%

總體上漲850元，漲幅23%

　　特點：香坊區是哈市新成立的行政區。從2006年開始，區域內商品住宅項目逐年增多，由於地理位置以及生活配套設施等落後於城市中心區，所以區域的房價整體較低。2006年至2007年，香坊區住宅上漲幅度普遍在20%左右，僅有立匯美羅灣和中北春城兩個項目上漲幅度超過40%。2007年至2008年，香坊區住宅市場價格上漲幅度比較大，其中2007年上市的項目普遍達到了20%以上的增長。

　　調查：據相關部門對香坊區在售樓盤的價格跟蹤顯示，截至2008年1月，香坊區在售商品住宅均價為3600元/平方米，與2007年中旬比上漲9.4%。

　　樓盤漲幅：

　　2006年至2008年

　　漲幅最高的是風車小鎮，2006年2800元/平方米，2008年4500元/平方米，漲幅61%。

　　漲幅最低的是中北春城，2006年3400元/平方米，2008年4300元/平方米，漲幅26%。

　　2007年至2008年

　　漲幅最高的是正基香江園，2007年3460元/平方米，2008年4500元/平方米，漲幅30%。

　　漲幅最低的是果園星城，2007年3800元/平方米，2008年3900元/平方米，漲幅3%。

　　原因：2006年區域房價較低，導致區域成交量激增，旺盛的需求刺激區域房價出現大幅度上漲。

　　松北區

　　1月至7月均價為3377.14元/平方米

　　市民漸接受安家大江北

1-7月松北區均價

月份	均價	漲幅
1月	3000
2月	3200	6.7%
3月	3390	5.9%
4月	3450	1.8%
5月	3490	1.2%
6月	3540	1.4%
7月	3570	0.8%

總體上漲570元，漲幅19%

　　特點：松北區是哈市政府規劃的新城區，其城市定位是新興的居民區，政府所在的行政區以及通過規劃形成新的商務區，該區域從2003年開始就陸續有新盤上市，但房價一直都在低位運行。

　　樓盤漲幅：

　　2006年至2008年

　　漲幅最高的是世茂濱江新城，2006年2800元/平方米，2008年4800元/平方米，漲幅為71%。

　　漲幅最低的是世紀花園，2006年2100元/平方米，2008年3000元/平方米，漲幅為43%。

　　2007年至2008年

　　漲幅最高的是世茂濱江新城，2007年3200/平方米，2008年4800元/平方米，漲幅為50%。

　　漲幅最低的是錦繡乾城，2007年3100元/平方米，2008年3200元/平方米，漲幅為3%。

　　此外，2006年至2007年，上漲幅度最大的是北岸明珠，從2600元/平方米漲到了3700元/平方米，漲幅達到了42%。新新怡園和世紀花園也都有30%以上的上漲。

　　2007年至2008年，除世貿濱江新城漲幅達50%以外，其他項目價格變動幅度都在30%以下。

　　原因：從松北區房價的變動來看，刺激區域房價上漲的原因有幾點。

　　首先，價格上漲幅度最大的世茂濱江新城開始推售別墅，且由於推售節奏的原因，房價出現大幅度上漲，均價是綜合了各種產品而後得出的價格體系，某部分產品價格陡然走高會帶動房價大幅度上揚，但這種上漲是表象性的，且是理性的。

　　其次，2007年至2008年，該區域部分項目由於已經有部分交房，在售部分也多半是現房出售，現房銷售導致區域房價上漲。

　　最後，由於該區域已經開始被市民接受，且松蒲大橋的修建使區域潛力凸顯，城建政策帶來的利好促使區域價格上漲。

　　呼蘭利民開發區

　　1月至7月商品房均價為2212.86元/平方米

　　銷售策略好低價往高走

1-7月利民開發區均價

月份	均價	漲幅
1月	2100
2月	2130	1.4%
3月	2200	3.3%
4月	2260	2.7%
5月	2270	0.4%
6月	2260	-0.4%
7月	2270	0.4%

總體上漲170元，漲幅8%

　　特點：呼蘭利民開發區從地理位置上來看，是以上行政區中位置最為偏遠的，房價也一直都是哈市最低的區域。

　　調查：截至去年11月末，利民開發區熱銷樓盤近20個，抽樣調查顯示，樓盤均價為2100元/平方米，較去年9月末統計的2000元/平方米，每平方米上漲100元，上漲幅度為5%。

　　呼蘭利民開發區學院路兩側聚集了近20家大專院校，住校學生達10萬餘人，投資購房的商機很大，兩側樓盤價格在2100~2300元/平方米；南京路繁華路段的價格也在此范圍之內。縱深地區樓盤價格相對較低，在1800~1900元/平方米之間。

　　樓盤漲幅：

　　2006年至2008年

　　漲幅最高的為大眾國際，2006年1400元/平方米，2008年3000元/平方米，漲幅為114%。

　　漲幅最低的是伸馬祥園，2006年為1700元/平方米，2008年為2100元/平方米，漲幅為24%。

　　2007年至2008年

　　漲幅最高的仍然是大眾國際，2007年2000元/平方米，2008年3000元/平方米，漲幅為50%。

　　漲幅最低的是華遠新家園，2007年2200元/平方米，2008年2300元/平方米，漲幅為5%。

　　此外，2006年至2007年，區域房價普遍有10%以上的上漲，漲幅最高的是大眾國際，從1400元/平方米上漲至2000元/平方米，漲幅達到了42%。最低的是慧隆苑，從2480元/平方米上漲至2500元/平方米，僅上漲了0.81%。

　　原因：據專家介紹，2006年至今，呼蘭利民開發區內的80個項目都出現了價格上漲。從上漲的原因來看，主要有幾點。

　　從成本角度上講，成本的不斷上漲，促使開發商在保證利潤的同時，提昇房價；還有就是推售產品的轉變，如從先期推售普通住宅，轉變為後期推售別墅和洋房，會導致價格的上漲；開發商低開高走的銷售策略使價格偏低的房源先期被銷售，而價格較高和品質較好的房源在銷售的過程中將會帶動項目均價上漲；2006和2007兩年各項目銷售量激增，良好的銷售成績促使開發商提高價格。