東北網6月14日訊 房屋出租人到街道辦事處主動申報納稅，對絕大部分從不會去繳納租賃稅的個人租賃者來說，幾乎成了一個『偽命題』。提及多年卻難以實行的個人房屋租賃稅收，在強化管理的新《辦法》出臺後，仍然面臨孤掌難鳴的尷尬。盡管配套《辦法》的實施細則尚在研究之中，但目前，房屋租賃稅收卻卡在了十字路口。
納稅者不響應，征收者不主動，協助者不積極。業內人士對房屋租賃稅收可操作性的質疑聲不絕於耳。另一面，房屋租賃稅收一旦在全市范圍強制實行，對於監管缺失、賣方市場的哈市房屋租賃市場來說，將可能產生兩個連鎖反應———房屋租金走高，『地上出租』轉為『地下交易』。
事實上，稅收對征管、控管和規范市場起著至關重要的作用。《辦法》出臺後即將掀起的房屋租賃稅收，被不少業內人士期待為一場『房屋租賃市場監管革命』。如何使房屋租賃稅收不成為一紙空談？房屋租賃稅收的可行操作，必須依靠稅務部門、街道辦事處、工商、公安等多部門的密切配合。而最大程度傾向於弱勢群體，變征稅為服務，完善房屋租賃備案系統，同樣被有關專家看作是破解房屋租賃稅收難題的可能途徑。
直至租房客住滿一年離開，家住南崗區的退休老教師林景蘭還不知道，自己已經當了整整一年的逃稅人。自去年6月南崗區試行房屋租賃稅收辦法，至今年6月《辦法》正式實施，所有與林景蘭出租房屋行為發生關系的房屋中介、派出所、街道辦事處、租房客，沒有任何一個人提醒過她，應該『納個稅』。
這位平日裡老實本分得出了名的老教師，有些坐不住了。
孤掌難鳴一筆近乎無人繳納的稅
去年6月，南崗區作為個人房屋租賃稅收試點，由區財政局牽頭，20個街道辦事處代征，在各街道辦一口受理大廳專設窗口後，開始提供一站式征稅服務。
時隔一年，當房屋租賃稅收正式實施，不僅其他區的各街道辦事處在此問題上持觀望態度，甚至南崗區的不少街道辦事處也顯得被動。面對試行期間征收率不高，正式實施卻面臨尷尬，房屋租賃稅收，一時間被業內人士直指『雷聲大、雨點小』。
在缺乏監管、秩序混亂的房屋租賃市場，《辦法》細則尚未公布，已有眾多房屋出租者對拒絕新規做好『准備』。
『沒人來收，卻要我主動繳稅？』
在林景蘭眼中，稅是『神聖不可逃避』的。當她在報紙上看到房屋租賃稅收一事後，首先想到向房屋所在地蘆家街道辦事處了解情況。首先，她撥打114查詢到街道辦的電話，接電話的人又給了她財務辦的號碼。她撥了3遍纔有人接，那人又告訴她一個號碼，說打這個號碼有人專收這筆稅。最後，林景蘭被要求帶著三樣手續到辦事處指定地點繳稅。不過，她的行為在幾個朋友看來非常可笑：『沒聽說出租個房子還得繳稅的，你也太上趕著了！』
同樣，記者以租房人的身份聯系到南崗區榮市和通達兩個街道辦。他們都向記者提供了專收該稅部門的電話，並要求記者自帶材料來申繳。
在房屋租賃中介較具規模的驕陽房產，新陽路店和香坊新地店的工作人員稱，只是最近在電視上看到有這筆稅，哈市不知何時執行，但中介是肯定不會收這筆稅的，更不會輕易透露客戶信息。
在其他區街道辦事處乾部看來，房屋租賃稅收操作起來『無比抽象』。『我希望制定這一規定的人動動腦子。』道裡區某社區乾部說，『街道辦事處的征稅必然會落到社區頭上，有的社區連個衛生費都收不上，怎麼可能收這種稅？再說，街道辦掌握的租賃信息都遠不如周邊中介。』
『就是不繳，能怎麼罰我？』
至於不繳稅要承擔怎樣的後果，榮市和通達兩個街道辦工作人員笑答：『你不繳，自有人查你吧，具體細節我們不清楚。』通達街道辦工作人員說，幾天前只接到一個人的詢問電話，不過對於繳稅按年還是按月等細節方面，他們也說不清。
代收稅的街道辦事處顯得格外被動。街道辦沒有任何強制執行權———這令林景蘭覺得，別說《辦法》沒人告知，就算知道硬是不繳，也沒有人查，更沒有人罰。協助街道辦事處負責房屋租賃稅收的部門———林景蘭出租房屋所在地蘆家派出所工作人員表示，派出所沒有征稅職能，只負責提供轄區內房屋租賃登記信息，或在街道辦對特殊行業(如洗浴中心、臺球室等)征稅時出個現場。雖然所有正規房屋中介為出租者和承租者出具的租賃協議中要求雙方到轄區派出所登記，但很少有人主動來登記，往往只有當承租房屋的外來人員租房到街道辦或派出所辦理暫住證時，他們纔能掌握一些租賃信息。對於人口流動的區域，派出所工作人員出現場摸查房屋租賃同樣存在難度。
南崗區財政局稅政科工作人員稱，去年開展房屋租賃稅收工作時，各街道辦和社區乾部曾挨家挨戶敲門摸查，但實在存在不小困難，征繳率並不理想。
『是「租」是「借」，我說了算。』
房屋中介人顧曉雲認為，房屋租賃市場存在太多隨意性。如果沒有一紙合同，租賃關系難以確定。關系不存在，又何談繳納這筆稅？『我的一些客戶已經警告我不許把信息外泄了，他們說，如果查到他們頭上，就說房子是借給親戚住的。』
在親友的反對下，林景蘭還沒繳這筆稅。慢慢地，她開始不平衡：『如果查到我頭上，是不是得從去年開始算呢？南崗的房子就得比別的區多繳稅嗎？有人繳，有人不繳，並不公平。』
連鎖假設
一旦個人房屋租賃稅收在全市鋪開，並加大力度強制實施，將產生怎樣的連鎖反應？
納稅『水漲』租金『船高』
『我的房主跟我說，如果收他的稅，他就要漲房租。』王妍在校外租房准備來年研究生考試。她說，若不是房子離學校近，她是不會租這個房主的房子的。『房主性格不好，動不動就說要漲價。』
房屋租賃這一特殊市場，對中介、出租人和承租人的規范和監管相對薄弱，租金的高或低，其幕後推手往往不是市場，而是中介。南崗區財政局稅務科工作人員認為，稅務、街道辦事處、工商、公安部門本應當互相配合房屋租賃稅收，實際上卻往往出現脫節，直接影響到租金定價、征收等環節。
一旦強制性實施房屋個人租賃稅收，誰會『吃虧』？答案不一定是租房者。
理論上講，稅負是由買賣雙方分攤的，分攤比例因市場供需平衡情況而異。只有在供大於求的買方市場中，稅收負擔纔可能更多由賣方承擔。但哈爾濱目前各類流動人口較多，房屋租賃總體上仍然是求大於供的賣方市場，繳稅的租房人勢必會以抬高租金的方式將『虧』轉嫁給承租者。
市住房保障和房產管理局房地產專家分析認為，就買房來說，哈市95%的房子是被本地人買走的，我們常常聽說哈爾濱人去海南炒房，而外地人在哈購房者僅佔到5%。同樣，在哈爾濱租房的仍以外來務工人員和弱勢群體為主，顯然，對於月收入可能僅幾百元的他們來說，租房的最大好處就是減輕經濟負擔。然而，一旦『轉嫁』的推測成立，租金上漲勢必給承租人帶來更多經濟壓力。
那麼，租金上漲，是否會促使更多人去買房，從而帶動哈市房價上漲？該專家認為，在南方，承租者越來越多是剛踏上工作崗位奮斗的年輕人，一旦房子的租金超過他們的『底線』，他們很有可能索性用貸款方式買房。但哈爾濱的現實情況是，租房者絕大多數是收入較低的工薪族或個體營業者，根本買不起房子。他們唯一能做的，就是繼續忍受上漲的租金，或是另覓租金便宜的房子。
逃稅人轉向『地下出租』
《辦法》提出，對房屋中介、承租人舉報行為予以獎勵。負責林景蘭房屋出租的中介負責人說：『沒有人樂意這麼做，這對大家都沒好處。』
長期以來監管缺失的房屋租賃市場，令個人房屋租賃稅收幾乎成為一個『偽命題』。多數人直觀認為，租房不交稅是正常的，如果公安部門的登記和稅務部門的征稅聯合，唯一逃掉這筆稅的方式就是讓租借行為變得更隱秘。
拿道外區市民陳若先出租的20平米小屋來說，月租金500元，一年下來，必須繳納稅300元。對經濟狀況一般的陳若先來說，這筆稅很『值得一逃』。
『中介不再是出租方的唯一渠道。』陳若先出租房屋的中介公司負責人張麗告訴記者，她的一些客戶如今更倚賴網絡或是朋友介紹，認為這樣不僅可以親自對承租人把關，承租人也傾向用這樣的方式省一筆中介費。黑龍江孟繁旭律師事務所律師汪洋分析認為，任何法律法規的出臺都有一個不斷完善的過程，顯然，從目前房屋租賃稅收情況來看，這僅僅是法規配套細則出臺前的協調階段，但對於這一特殊市場來說，細則的關鍵在於有效避免逃稅。一旦越來越多的人為逃稅而選擇私下租賃交易，就無疑會使原本缺乏監管的房屋租賃市場『雪上加霜』，將可能產生越來越多的房屋租賃糾紛或民事刑事案件。
明確概念
所謂的『新稅種』，其實早已被提及多年。此次出臺《辦法》，是為了強化對個人房屋租賃稅收工作的管理。
房屋租賃稅不是新稅種
針對市民關於『新稅種』的議論，《辦法》的起草部門———市地稅局有關負責人的解釋是：房屋租賃所繳納的這筆稅並不是新稅種，而是一直以來都有。只不過，《辦法》中出臺針對個人租賃房屋繳稅收的強制性新措施，使一些以往不了解稅收情況的市民誤以為出了新稅。
黑龍江孟繁旭律師事務所律師張志民，以及對個人房屋租賃稅收曾深入研究的中國職業注冊稅務師、高級會計師隋書纔，從稅法角度分析房屋租賃稅收時認為，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》，凡涉及交易行為都要繳納一定的稅。個人租賃房屋的交易行為，依照《管理法》，應涉及房產稅、營業稅、承建稅、個人所得稅、印花稅、土地使用稅等7項稅種，這7項稅如果全部繳納，稅點是非常高的。此次出臺的《辦法》，是由地方有關部門起草、地方法制辦審核、地方政府出臺的地方性法規，遵照《管理法》的不重復征稅原則，將7種稅綜合成一種，個人房屋租賃稅收工作是為了更加方便征稅工作的開展。
市地稅局有關負責人表示，《辦法》的出臺主要針對個人房屋租賃者，因為以往對門市等經營性出租行為，有稅務部門進行強制性征稅，而個人房屋租賃這樣的『散戶』，基本上難以征稅。哈爾濱市該稅收標准制定得也相對較低，國家該稅點最高達到20%。
『打擊炒房』誇大《辦法》初衷
在《辦法》出臺後，有媒體分析：該政策旨在通過出臺租賃稅收打擊部分投資多套房屋後轉租出去，用租金收益償還銀行房貸的『食租族』等炒房者。市地稅局有關負責人認為，這一說法有些誇大初衷了，『《辦法》只是為了更好地加大管理力度，強制規范個人繳稅行為。配套細則還沒出來，新規定可以理解為一個管理框架。』
隋書纔認為，任何征稅的法規出臺，都有這樣一個目的：方便征管和控管，從而達到更好地規范市場，此次《辦法》的初衷也是一樣。
個人房屋租賃稅收究竟會不會打擊到炒房？有房地產專家分析認為，並不一定。北京、上海、深圳、武漢、杭州等大中城市，早已有房屋租賃稅收了。但很顯然，這些城市的『食租族』並沒有因繳納這一稅種而受到打擊。在福順尚都，業主王施玉同時擁有並出租4套房屋，每套月租金3500元。除了用『轉嫁』給承租者的方式，王施玉坦言，一個月繳600元的稅，對擁有4套大房子的他來說，根本算不得什麼。
破解方向
征管措施要更具操作性
隋書纔認為，個人房屋租賃稅收目前在操作上存在一個很大的問題。事實上，長期以來，私房出租的納稅問題一直是稅收管理中漏洞較多的一個環節。可以理解的是，在對一些企業和單位的征稅尚且存在困難，更何況依靠個人自覺而實現的個人房屋租賃稅收工作。結合中國國情，依靠納稅人的誠信與自覺主動納稅，是不現實的。
街道辦事處作為房屋租賃稅收的代收、代繳部門，由於對租賃房屋難以監管，即使有委托代征的2%手續費，依然顯得被動。記者從實行房屋租賃稅收較早的深圳了解到，一些街道辦事處最初曾主動上門向出租房屋者提供收稅服務，並通過公安、工商等多部門聯管的方式，用誠意與服務培養市民的納稅意識。在沈陽，明確房屋租賃稅收標准同時，更提出了具體的實施和處罰意見以規范納稅人。
制定更具操作性的征管措施，是稅務部門目前亟待破解的一個難題。
稅收應充分考慮弱勢群體
在地方政府增加財政收入、通過稅收規范市場同時，充分考慮並保護弱勢群體的利益，有助於真正實現市場的良性循環。市住房保障和房產管理局房地產專家指出，弱勢群體恰恰在房屋租賃市場的買方中佔有相當一部分比例，建議即將出臺的《辦法》實施細則，應當充分考慮到弱勢群體的利益。如，特殊考慮非贏利性小戶型房屋(如10平方米以下)的稅是否減免的問題，因為住在這種房子中的大部分是經濟困難者。同時，該專家補充，對於大學和醫院附近出租床位的小旅店，其房屋租賃稅收標准也應區別考慮。
房屋租賃備案系統待完善
近年來，房屋租賃市場在日趨活躍的同時，糾紛不斷，案件頻發。汪洋律師認為，這裡很重要的一個原因就是公安機關等管理部門對租賃關系的信息不能清晰把握，導致發生糾紛且難以得到妥善解決。房屋租賃稅收操作起來遇到的棘手問題，恰恰暴露出哈爾濱市房屋租賃備案系統的不完善。
破解這一問題，有關人士認為，應該進一步完善制度內容，要有具體的實施細則，並輔以配套的獎懲機制；從具體操作角度看，可以要求中介公司進行備案申報，對不進行申報的中介公司處以罰款、取消營業資格等懲罰；要不斷加強各管理部門間的協調，以增強對房屋租賃登記備案工作的有效管理；應不斷加大宣傳以促進遵紀守法。管理部門應不斷加大宣傳力度，讓群眾主動配合房屋租賃登記備案管理工作。
聚焦新《辦法》
《哈爾濱市個人房屋租賃稅收征收實施辦法》在南崗區試行一年後，今年6月起正式實施。《辦法》規定，個人將自有房屋出租或將承租房屋依法轉租，並向承租人收取租金或取得其他經濟利益行為的，需繳納個人房屋租賃稅：房屋月租金收入為營業稅起征點以下的，綜合征收率為月租金收入的5%；住宅用房月租金收入為營業稅起征點及以上的，綜合征收率為7%；非住宅用房月租金收入為營業稅起征點及以上的，綜合征收率為12%。我國營業稅起征點具體為：按期納稅的月營業額5000元；按次納稅的每次(日)營業額100元。
同時規定，納稅人應在納稅義務發生的次月1日起15日內，攜帶身份證、租賃協議、房產證等手續，向房屋所在地街道辦事處自行申報繳納個人房屋租賃稅款。
