生活報4月17日訊 單身公寓、江景房、地鐵房……幾年前，這些哈市概念房一經推出，立即奪人眼球，被寄予厚望的昇值前景更是一度掀起狂購風潮。
隨著哈市房地產市場百花齊放，房源、供應品種和類型不斷增多，購房人也有了更多和更理性的選擇。近日，記者在走訪中了解到，目前，老城區學區房價格趨於穩定，新城區也配備了不少的學區房源，新區學區房不僅只是學區房的概念，在宜居功能上更是大幅提昇、價格更易於接受，也讓市民有了更多的選擇；單身公寓房型一改原來的單朝向、精裝修、高價格的特點，逐漸向實用化和大眾化靠攏，定位更加精准，價格也很便宜。此外，像幾年前的江景房、地鐵房等概念房，主打詞不再是“觀江”、“地鐵沿線”，而是在小區環境、戶型設計、設施配套上下工夫，增加了許多實實在在的元素。這些舊概念房不再停留在前期的炒作階段，而是順應市場，走起了轉型昇級之路。
學區房
新區因環境好更受青睞
價格趨穩
轉型指數★★★★
原因：新區名校不斷增多，老學區房供需矛盾得到緩解
回想起當年學區房一房難求的場景，許多哈爾濱人都深有感觸。“2009年那時候真火啊，我就是那時候買的，使用面積40平方米的1980年老房子，70多萬都搶瘋了，一掛單立馬就沒。”市民趙先生說。時隔幾年後，哈爾濱的學區房市場依然火爆嗎？記者對此進行了調查。
5日，記者走訪哈市主城區多家房產中介公司門店了解到，目前學區房單價沒有延續幾年前持續上漲態勢，價格穩中小幅回落。黑龍江驕陽房地產經紀有限公司區域經理張磊告訴記者：“2009年至2011年，像南崗區繼紅、花園、鐵嶺這些名校的老城區學區房，每平方米單價在1.5萬元左右，目前基本穩定在每平方米一萬三。”
這是為什麼呢？記者了解到，隨著哈西、松北、群力等功能齊備的新學區房上市，老學區房供給不足的實際情況得到了大大地緩解。
3月下旬，記者走訪了哈西新區部分新建樓盤，看到多家樓盤緊鄰哈西客站，且都是繼紅、花園名校的學區房，但幾家樓盤的銷售情況冷熱不均。在一售樓處，正在選房的唐女士對記者說：“我現在選房，一方面是為了孩子上學，另一方面也要考慮投資收益。現在的樓盤很多，選擇性也多。”據悉，近幾年，教育部門不斷加強普通學校的師資力量，使得虹橋、風華、東風校等原來的普通學校躋身名校行列，生源得以分流；另一方面，繼紅、花園、師大附小、兆麟等名校分別在哈西、群力、松北開辦分校，而這些新區房源的居住環境又優於老城區學區房，分流了一部分人的購房意願；同時，老城區學區房的房價畸高，很多30年以上房齡的房源處於限貸范圍，這也擋住了一部分購房者。
來自不久前剛剛落幕的學區房展會上的信息顯示，目前求購學區房的市民仍不在少數，但是改變的是賣方，目前市場上學區房房源充足，像哈西、松北、群力都有學區房推出，而且價格也容易接受，前去諮詢、有意向成交的市民不在少數，未來的學區房仍要在自身的競爭中不斷提檔昇級。
單身公寓
小戶型適宜居住更被看好
租住兩難
轉型指數★★★★
原因：單身公寓面積小，不通透，很難一年滿租
隨著外地來哈務工人員的不斷增多，單身公寓幾年前一度成為哈市房地產市場的主力軍。雖然面積不大，但其“五髒俱全”，拎包即住，一經推出就受到熱捧，許多市民將其視為投資潛力巨大的項目，一次性購買多套，用於出租。那麼，單身公寓目前賣得怎麼樣？記者對此進行了走訪。
2009年在會展中心附近購買了一套單身公寓的市民陳剛告訴記者：“我買的是使用面積30平方米的公寓，24樓，總價近40萬元。當時想雖然小點兒，但租金不低，自己不住投資也行，就買了。一開始每個月的租金是1600元，隨著租房市場價格的提昇，現在這套房子每月租金是2000元，除去物業費等各種費用，如果能滿租，一年能剩下大約2萬元。但說實話，雖然這種房子帶電梯，裝修好，但很多租客嫌單朝向，租金貴，同等價格更願意租面積大、南北通透的多層房子，所以現在租客不太好找，很多都是倒短兒的，很難一年滿租。”
據記者了解，經過2009年至2011年的房地產市場火爆，單身公寓類型的小戶型已被大量消化，目前市場上小戶型單身公寓銷售遠不如需求旺盛的2009年。據業內人士分析，一是因為近兩年哈市不斷加大保障房建設力度，使得購房人無論是買還是租，都有較為充足的房源；二是因為單身公寓由於其面積小，在戶型、朝向等方面經常存在這樣或那樣的不足，使得這類房源不能形成氣候。另外，近兩年，在一些新開發的樓盤中，開發商都配備了一些使用面積在三十多平方米的小戶型，這種小戶型分布在各個樓層和各個樓盤間，有窗戶，有廳，雖然室內沒裝修，但是只需花上幾萬元錢，物業都能代辦裝修事宜。這種小戶型房屋不僅可以出租，自用也十分舒適，總價也不高，很受青睞，目前已成為單身公寓的昇級版。
江景房
價格畸高
轉型指數★★★
賣得好否關鍵看小區配套設施
原因：房價被提前透支，房源越來越多，市民選房越來越理性
江景房、地鐵房、哈西房……幾年前，哈市的城市建設規劃剛剛出爐，立馬就有開發商跟進，推出所謂概念房。一時間，提前被爆炒的概念房價格持續走高，昇值前景更是一度掀起狂購風潮。記者日前走訪哈市松北區、群力新區發現，這些概念房的熱度已趨於平淡。“江景房近兩年的價格一直沒有太大變化，一方面是江景房在上市之初就價格較高，怎麼說這兩年也得‘擠擠泡泡’；另一方面是位於江南的江景房幾乎都處於老城區，道路擁堵，停車不便。”哈市大盛房地產公司的負責人說。
早些年在道裡區江邊購買了一處江景房的市民林楊對記者說，“原來大家都認為松花江邊是哈爾濱最美的地方，絕版地帶，昇值無限，可住上後我纔發現，受哈爾濱的特殊氣候影響，一年有半年時間都很冷，開不開窗。而且江邊風大，即使夏天能觀江，也不適於整天開窗，性價比一般。另外，江邊寸土寸金，小區沒有廣場和綠地，沒有活動空間，讓人感覺憋憋屈屈的。”
記者在采訪中了解到，當年江景房的概念曾被當作是身份的象征，哈市一部分具有經濟實力的人對江景房概念趨之若鶩，單價多在2萬元左右，作為哈市樓王的哈公館目前單價更是達到了每平方米3萬元以上。因此，在市場普遍暗淡的情況下，動輒超2萬元的江景房價格很難再有上浮空間。
哈爾濱大盛房地產經紀公司負責人表示，近幾年哈市重點開發松北、群力沿江風景帶，使得松花江南北兩岸湧現出一大批江景房，如松北世茂濱江、群力盛和天下、群力觀江國際等。正是由於江景房源的大量上市，以及價格居高不下，使得江景房在近兩年內的價格並未延續2009年連續上漲的情況。另外，相比於幾年前，市民購房意圖逐漸趨於理性，更加看重居住的小區及周邊環境，以及居住的舒適度。比如，在地鐵建設之初，地鐵沿線就曾出現過地鐵房的概念，現在地鐵房的概念僅僅是促使市民購房的一個因素，而小區規劃、環境等更是購房人關心的。因此，現在不管是什麼房源，都會注重在小區整體建設、周邊設施配備、戶型舒適上下工夫，“靠忽悠讓愈發理性的市民掏錢買房，肯定不行了”。
別墅項目
花園洋房、別墅、商鋪……這些幾年前對很多人來說或許只是一個遙遠的夢，而在當下，和動輒一二百萬的中心城區二手房相比，價格相對穩定又極具投資價值的花園洋房、別墅正被越來越多講究生活品質的人接受。另外，城市綜合體因集生活、工作、娛樂、就學等多種功能於一體，被大多數年輕人所認同，賣得也特別好。
花園洋房
有花園帶閣樓
別墅級享受
賣得火
原因：環境好，配備充足，品質高
熱度指數★★★★★
去年5月，位於哈市道裡群力新區群力第七大道的上和園著剛一開盤，便賺了個滿堂紅，而彼時正值哈爾濱房地產市場冰凍期。為啥呢？原來小區內多是多層樓盤，帶電梯、有花園、帶地下室和閣樓，中間的樓層還有一些小復式和錯層，使得室內多了許多儲物和實用的空間，每套房子的價格在100萬元左右，最貴不超過200萬元，被稱作“墅級洋房”。
據悉，從去年下半年開始，哈市新開發樓盤走起“花園洋房、墅級洋房、類別墅”的概念，尤其是群力新區，在這個周邊配套環境絕佳的新區內，開發商一改同質化樓盤觀念，走起品質化和高端路線。
在群力新區，近期開盤的樓盤主推大戶型，小區花園園林配備充足、室內儲物功能齊全。哈爾濱真觀堂房地產顧問有限公司市場總監楊永星對記者說：“從近兩個月的銷售情況看，聯排、疊拼等低密度多層住宅的銷量居高不下，甚至可以說創下哈市近年來的最高。”
楊永星說，低密度產品的園林綠化比重相對較大，而且這類產品大多是一層贈前後花園、頂層贈閣樓和露臺，這給居住者提供了一個由室內到室外的空間，讓居住者能更大限度地接觸自然。同時，房產的核心價值就是土地，房產是否能夠保值、昇值的重要原因就是土地佔有量。在調控之後的樓市，市場一旦出現回暖，這類低密度產品也就最先發生市場感應。隨著社會經濟發展程度越來越高，人們對於生活品質的需求也在不斷提高，因此這種舒適度相對較高、有獨立室外空間的類別墅型產品將越來越受中高端人群的關注，在今後一段時間或許會更加搶手。
別墅
銷量持續上漲
諮詢者眾多
很緊俏
原因：舒適度高，供應量少
設施齊備
熱度指數★★★
陳先生5年前在利民開發區買了一套別墅，因當時配套設施不齊備，別說住了，他都很少去。近兩年，市政設施陸續配備，“去年夏天，我家搬了進去，真是太舒服了，別墅區裡還特別熱鬧。”陳先生說。
據真觀智業原子數據機構統計的統計顯示，從去年3月份到今年2月份，大戶型房屋的銷售比例一直遙遙領先，其中120平方米以上房屋的銷量持續上漲，勢頭十分明顯。
據群力盛和天下的銷售人員介紹，雖然盛和天下的別墅動輒以千萬元計，但並不缺少買家，來諮詢的人也很多。在松北區中源大道上的保利水韻長灘項目，記者看到很多住戶正在裝修，有的已經入住。小區保安告訴記者，雖然一些別墅還沒有入住，但房子早就賣出去了。
據了解，近兩年雖然不斷有新建別墅項目進入市場，但由於市場供應量較少，別墅仍很熱銷。
商鋪
既能投資保值
還能坐收租金
特受寵
原因：保值增值，出租收益高
熱度指數★★★★★
2011年3月哈市執行國家限購政策，但寫字樓、商鋪類房源並不在限購范圍內。隨著哈市房地產市場的逐漸成熟，開發企業推出的房源類型逐漸呈現出越來越精細化的態勢。
今年60歲的鄒女士剛在紅旗大街家具城附近看中一套使用面積100平方米的門市房。鄒女士說：“門市房的價格雖然高於住宅，但出租回報同樣高於住宅。而且普通住宅年頭長了，小區老了，還有降價的可能。門市房則不同，只要地點好，價格肯定越來越高。”
匯智廣場項目是位於群力新區的一個純寫字樓項目。來自真觀智業原子數據機構的數據顯示，在2013年3月成交備案排行中，匯智廣場項目大批量集中備案，成交備案套數為491套，佔全月總成交量的7%。
對此，驕陽地產區域經理張磊表示，近兩年國家對樓市調控力度不斷加大。限購政策使得部分通過樓市投資進行資產保值增值的市民逐漸轉向寫字樓、商鋪。張磊對記者說：“哈市主城區的純商業寫字樓數量相對較少，大多集中在南崗區商圈周邊，因交通便利，根本不愁租。由於回報穩定，這類寫字樓上市交易的情況極少出現，而且這類寫字樓的一個普遍現象就是，一名業主往往手中握有多套或十幾套寫字間，因此新湧入的投資者紛紛將目光轉向新建項目。在新建項目中，投資者選擇出手的標准主要有兩方面，一是項目所處位置必須交通便利，二是所處位置周邊最好有大型商圈。”
綜合體
5分鍾走一圈
吃喝玩樂全搞定
後勁足
原因：配套設施齊備，滿足各種需求
熱度指數★★★★★
今年27歲的劉晨在父母的資助下，在哈西萬達廣場購買了一套60平方米的兩室一廳。劉晨對記者說：“我父母住在西典家園，家裡人考慮到我幾年內就要結婚，所以提前出手。買這兒的房子，一是離父母家近，方便照顧；二是看中了萬達廣場的規劃，超市、商業區下樓就是，省去了吃個飯還得坐車的麻煩。”
記者近日走訪哈市房地產市場了解到，在經歷了2011年限購政策之後的樓市沈悶期，萬達、富力地產、魯商置業等國內一線房地產開發企業紛紛以城市綜合體的形式進駐冰城。這其中，也不乏哈市本埠開發商，例如寶宇地產在道外區三馬地區建設了大型城市綜合體寶宇·天邑瀾灣。
何謂“城市綜合體”？即集合了寫字樓、公寓、酒店和賣場的復合型地產產品，更能滿足現代城市辦公人群的商務需求。
記者5日走訪了哈西萬達銷售中心、道外寶宇·天邑瀾灣等多個城市綜合體項目，看到前來諮詢、購房的市民絡繹不絕。一位銷售顧問告訴記者，近幾年，城市綜合體正在成為房地產企業瞄准的開發熱點類型。記者在采訪中了解到，城市綜合體由於其集生活、工作、娛樂、就學等多種功能於一體，使得居住人群步行10分鍾就能享受到成熟的商業圈，從而被大多數年青一代購房人群所認同。對此，哈市房地產專家劉志明表示，在政策調控下，受位置、配套等因素影響，哈市單一住宅功能的地產遭受冷遇，而一站式商業綜合體的發展已漸漸取代單一型的住宅產品，成為一種發展潮流。
記者在采訪中了解到，無論是二手房銷售還是新建樓盤住宅，房源周邊是否有完備的配套設施，是能夠順利銷售出去的一個重要因素。近兩年，哈市的城市綜合體大量興建，像萬達、寶宇、富力地產、魯商松江新城這類城市綜合體，所配套的超市、百貨、商業街、星級酒店等十分齊全，與之配套的是，開發商將別墅、洋房、公寓、高層住宅等各類房型配備齊全，讓各種需求的購房人能夠選擇適合自己的房型。
