生活報1月19日訊 近年來，隨著房價非理性上漲，“泡沫嚴重”、“損害發展”、“不利民生”等問題將房地產業推向了進退兩難境地。本次會議上，省政協經濟委員會建議，研究制定差別化政策，鼓勵支持首套、中小戶型住房消費，有序釋放剛性市場需求。在政策允許的情況下，協調金融機構保持或增加房地產貸款規模，特別是對棚戶區改造項目、保障性住宅項目、節能環保型住宅項目、中小戶型或中低價位普通商品房項目加大信貸支持力度。

　　現狀

　　5年房價漲4成“剛需”和“改善”是主力

　　2008年以來，我省房地產開發投資一直保持強勁的增長態勢，5年累計完成投資4607億元，施工面積增長2.7倍；商品房銷售面積增長1.56倍。其中，剛性需求和改善性需求是住房消費主導性因素。以哈爾濱市為例，2012年全市商品住宅的購房者中，92.4%為本市居民，家庭購買首套住房佔67%。

　　在施工和銷售面積都增長的同時，我省商品房價格穩步增長。2008年全省商品房均價為2810元/平方米，2012年達到4067元/平方米，增長了4成多。5年中，商品房價格同比增幅分別為13.8%、15.1%、12.9%、7.5%、1.7% 。可以明顯看出，2011至2012年國家一系列保持房價穩定的宏觀調控政策出臺後，房價的增速明顯放緩。

　　癥結

　　現房賣完需4年房企“錢緊”後勁不足

　　雖然我省近5年房地產市場運行表現良好，但仍存在一些矛盾和問題。

　　首先是市場資金緊缺，發展後勁不足。我省房地產市場資金銀行信貸佔3.5%，低於全國平均13.5個百分點。隨著市場規模迅速擴大，企業自有資金不足，加之銷售不景氣，缺乏有效融資平臺，導致市場資金較為緊張。截至2013年9月，我省房地產市場施工規模達到10898萬平方米，預計年底能達到13000萬平方米，而每年銷售和竣工面積在3000萬平方米左右。假設不再新開工項目，預計需要銷售4年，供需比達到4：1；2013年6月開始，全國很多地方房地產市場出現銷售回暖態勢，我省商品房銷售卻出現下滑，許多房企難以為繼。

　　另外，保障性住房建設配套能力弱，棚戶區改造市場化運作難。我省處於高緯度地帶，房屋建設成本高於南方，多層建築平均綜合建設成本約為2400元/平方米，高層建築為3000元/平方米。同時，我省各地棚戶區歷史欠賬多、存量大，總量居全國首位，目前全省尚有各類棚戶區126.6萬戶，改造商業價值低，加之受房價和市場成交量雙下行的影響，開發企業參與積極性不高，市場化運作難度增加。

　　破解

　　鼓勵首套、中小戶型

　　住房消費

　　省政協經濟委員會建議，應采取促進供需關系平衡、弱化房屋投資屬性的相關措施，盡快形成在國家政策框架下的地方長效調控機制，通過控制建設成本和抑制投資、投機，達到控制房價的目的。

　　一、建立與住房需求相適應的土地供給機制，加強土地的供後監管，實現房地產市場供求關系的預先調節。

　　二、研究制定差別化政策，比如鼓勵支持首套、中小戶型住房消費，優先滿足購房者貸款需求，實行較低的首付比例和優惠利率。

　　三、尋求房地產業與金融業的深度融合與良性發展，積極拓寬房地產企業的融資渠道。特別是對棚戶區改造項目、保障性住宅項目等信貸支持力度。

　　四、通過財政貼息、風險補償的辦法，提高保障性住房，尤其是公共租賃住房的資金平衡能力。