租客在租房期間

　　房東把房子賣了

　　房屋租賃合同還有效嗎？

　　新房東是否有權要求租客搬離？

　　一起了解一下

　　房東與租客的那些事兒

　　

　　張某承租王某的房屋，原本住的好好的，一日卻突然被王某告知，該房屋已被出售，要求自己立刻搬離。在此之前，張某對房屋出售一事毫不知情，於是一氣之下，將房東王某訴至五常市法院。

　　辦案法官了解到案件具體情況和雙方有調解意願後，做起了調解工作，向王某釋明的民事法律中『買賣不破租賃』的規定，即在租賃關系存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，不能否認原租賃關系的存在並要求承租人返還租賃物。在法官的耐心調解下，王某認識到了自身行為的違約之處，向張某表示歉意，並承諾若張某願意提前解除房屋租賃合同，將退還張某部分租金並給予適當補償。張某同意並撤訴。

　

　　法條鏈接

　　《中華人民共和國民法典》第七百二十五條：租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

　　《中華人民共和國民法典》第七百二十六條第一款：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

　　《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋》第十四條：租賃房屋在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

　　(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;

　　(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

 

　　法官說法

　

　　『買賣不破租賃』應當滿足以下4個條件：

　　◆租賃物所有權轉讓時，已經存在合法有效的租賃合同，即合法承租在先，所有權變更在後。

　　◆租賃物已經交付給承租人使用。

　　◆出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權轉讓給第三人。

　　◆租賃物所有權的變動發生在合同約定的租賃期內。

　　但是也有例外：

　　◆租賃物在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的。

　　◆租賃物在出租前已被人民法院依法查封的。